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Inmuebles comerciales
Leve aumento de la oferta


Aunque el segmento de los locales se muestra activo y lejos de la última crisis, algunos operadores advierten cierta desaceleración  


Hace sólo un año, la opinión de los brokers era unánime: ya no hay locales vacíos. En poco tiempo la situación no es la misma a tal punto de que no son pocos los operadores que observan una caída en la actividad comercial en general. En este contexto, los locatarios parecen mostrarse más cautos en la toma de resoluciones. Según datos que arroja Armando Pepe, en los últimos meses se ha registrado una caída en los valores locativos de hasta un 10%. "En marzo último -observa- todo iba bien, pero ahora no hay duda de que se advierte una desaceleración."
Eso sucede, a su juicio, debido a que el mercado no convalida los valores pretendidos por los propietarios. Opina que ante esta coyuntura ellos deben alquilar rápidamente, pues un local cerrado por meses implica el pago de expensas, impuestos y el consabido deterioro de la propiedad.
"Hoy -agrega-, hasta en la calle Florida hay locales vacíos. La caída del ingreso de turismo al país afectó a esta arteria. También las más afectadas han sido Santa Fe, con 18 locales vacíos de plaza Italia a plaza San Martín, y Cabildo, con 12 locales en oferta."
Los locales más buscados -refiere Pepe- son las empresas de servicios (telefónicas-computación-cadenas de cafeterías, entre otras).


Expectantes

Para Marcelo Zuliani, de Colliers, el mercado de locales comerciales se presenta activo, pero también con mucha cautela ante la situación del país: "Las negociaciones se vuelven más extensas y en muchos casos se dilata la toma de decisiones".
Los principales corredores comerciales mostraron, según Zuliani, un aumento en la cantidad de locales disponibles. "En el eje comercial de Rivadavia y Carabobo -dice- se registró un máximo de 9 locales en oferta durante este semestre, triplicando la media de períodos anteriores. Varios de los inmuebles disponibles pertenecen a tennants que se mudaron a avenidas transversales u otros tramos de Rivadavia con menor actividad, y por consiguiente un precio más accesible."
Situaciones similares observa en Cabildo y Juramento, y sobre Santa Fe. Comenta las razones: "Por un lado, los altos precios solicitados por la oferta fuerzan la demanda y sólo pueden negociar estos locales algunos pocos rubros. Otra de las causas son las malas experiencias que han sufrido algunos propietarios en los últimos años alquilando un local sólo por precio sin medir la calidad del inquilino". Se prefiere esperar con el local desocupado la llegada de un buen locatario.

El momento económico impacta también en este segmento


Precios

Según el informe de Colliers, los valores de alquiler registrados en buenas ubicaciones continúan la tendencia de estabilización que se mantiene desde el semestre último. En promedio los precios se incrementaron sólo el 5,3% respecto de diciembre 2007, la mínima diferencia desde 2003.
De acuerdo con este análisis, la disminución natural de los precios, luego de un período de crecimiento de 6 años consecutivos, se vio acentuada por la incertidumbre económica que vive el país.
En cambio, destaca Zuliani, al analizar contratos renegociados durante el primer semestre de 2008, se encuentran ajustes superiores a los registrados en los mismos contratos durante 2005. "Mientras que en la primera renegociación los aumentos promedio fueron del 57,5%, en esta última el incremento fue del 96,5%", describe.
Muchos brokers atribuyen parte de la situación inmobiliaria a los meses de conflicto con el campo, en los que sucedió una leve disminución en la firma de locaciones comerciales. Para Raquel Baigún, de la firma Baigún, todos los rubros casi sin excepción sufrieron caída de ventas y hubo muchos inquilinos que no pudieron mantenerse o aguantar los alquileres pactados para poder seguir vigentes en el mercado.
Al bajar las ventas y seguir los valores de alquiler a los de mercado, una parte de los locatarios no pudo renovar sus contratos o debió rescindirlos. "Los propietarios acostumbrados a las alzas no renuncian a bajar los alquileres", comenta.
A pesar de eso -sostiene- la rentabilidad de los propietarios se mantiene atractiva, como en años anteriores. "Aquellos propietarios cuyos locales se desocupan no deben preocuparse, ya que en cuestión de semanas se alquilan nuevamente y su renta no ha bajado. No hay que olvidar que en general la renta de locales es muy superior al rendimiento en depósito bancario o dólares", analiza Baigún. Al vislumbrar lo que sucederá en el futuro próximo, comenta que en los últimos 5 años siempre la renta ha ido en aumento y de percibirse medidas económicas concretas mejorará aún más: "Mucho aliento en este sector permite incrementar la rentabilidad".
Piensa que los valores se mantendrán: "Hoy, la situación fue mejorando y las primeras marcas salieron nuevamente al mercado en busca de locales en centros comerciales de muy buen nivel, posicionamiento o imagen, y no sólo las ventas. En cambio, el inquilino de menor poder adquisitivo piensa más antes de la elección de un local. La tendencia es que con cautela se recompone el mercado".
Por su parte, Pablo Vivot, director de la División Retail de L. J. Ramos, observa que la tendencia es "quedarse quieto, no realizar aperturas aventuradas. Todo es muy estudiado, las empresas están sufriendo la baja en el consumo".
Piensa que hay más locales vacíos a causa de la baja en el consumo y las renegociaciones de los contratos. Sostiene que luego de un pico en 2007, los locales tienden a bajar su rentabilidad debido a la mayor oferta y la baja en el consumo.
Los locales más buscados, según Vivot, son aquellos entre 150 y 250 metros cuadrados en planta baja, en pleno foco comercial.


Una disminución de la movilidad del alquiler

En opinión de Roberto Paredes, presidente de Paredes Group SA,lo que la realidad indica es una disminución en la movilidad de alquiler en materia de locales en lo que va del 2008. Observa una tendencia a volver a prácticas más conservadoras, en las que los locatarios mantienen más tiempo su condición de inquilinos de la propiedad.
La visión de Paredes indica que no son tantos los locales libres: "Los que se ven vacíos es porque sus propietarios no tienen una imperiosa necesidad de concretar y esperan al candidato que consideren idóneo para esos efectos"
Las zonas más buscadas para poseer o ser locatario de un local comercial, comenta, son aquellas que más se acercan no sólo a la urbanización, sino a los polos de atracción a los que acude el público consumidor en los distintos rubros. "Hay una confusión -opina- en el momento de buscar locales comerciales para alquilar, y es el hecho de creer que una plaza, un banco lindero, una escuela y todo tipo de propiedad comercial atípica a las convencionales pueden ser favorables para dicho fin."
Nada más distante de la realidad para Paredes. "Los organismos, entidades financieras y otros del género -dice-, neutralizan el entorno en lugar de potenciarlo.
"Es conocido -observa- el criterio de pensar que las zonas de Warnes en repuestos, Once en indumentaria, Florida en artículos para el turismo y oficinistas son los grandes imanes que hace que los iguales atraigan a los iguales, creando una gran fuerza en las distintas especializaciones según los rubros comerciales convencionales."
Todos los rubros son motivo de búsqueda de locales, y los que prevalecen en proporción dependen de la zona que se trate. "Las grandes y medianas franquicias -piensa Paredes- siempre están atentas a sumar locales a su cadena, siendo éstas tanto de comida como de ropa y otros rubros."
Respecto de los valores, explica que tomando como referencia el poder adquisitivo que va mutando en relación con los parámetros de la economía, los valores acompañaron los índices reales de inflación, o sea que se acomodaron entre un 20 y 30% en relación con el último año.

B. Vedia Olivera, 8 de septiembre de 2008
Publicado en La Nación

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