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Parques industriales
Con demanda sostenida


Los rubros químicos, metalúrgicos, y logístico motorizan la búsqueda de espacios en buenos complejos. El m2 de los lotes supera los US$ 25  

Se agilizan las obras de infraestructura en el complejo de Cañuelas


Aunque en otros segmentos del mercado inmobiliario se aprecia cierta desaceleración en comparación con otros años, el sector de los parques industriales mantiene el interés de la demanda porque les permite a las empresas que se instalan en ellos compartir y abaratar gastos de mantenimiento de las instalaciones a la vez que se benefician por la sinergia que se establece entre ellas.
Hay complejos ya consolidados, pero también surgen nuevas propuestas como la del Parque Industrial Cañuelas, en la ruta provincial 6, en la intersección con la calle de acceso al autódromo de la zona, a 2200 metros del cruce con la ruta nacional 3 y a 2500 metros del ingreso a la Autopista Cañuelas-Ezeiza.
"El predio tiene una superficie de 100 hectáreas donde se trazaron 162 parcelas. Las medidas más frecuentes se encuentran entre los 3000 y 6000 m2, aunque hay posibilidad de superficies mayores", detalla Carmelo Mastrogiovanni, titular de Impacto Operaciones Inmobiliarias.
Este proyecto, que desarrolla Gasital SA, contó con una rápida respuesta de las empresas. Ya suman 15 de distintos rubros como autopartes, recuperación y fabricación de perfiles de aluminio, fabricación de galletitas, plástica y alimenticia, y logística, entre otros.
El precio del m2 se encuentra entre 29 y 35 dólares. "Es el primer parque industrial que existe en Cañuelas. En el partido hay algunas áreas industriales, pero ninguna figura como sector planificado. La zona hace tiempo que es muy buscado por su ubicación estratégica, pero no contaba con un espacio de estas características para la instalación de las empresas", detalla Mastrogiovanni.
La radicación en parques industriales es una tendencia que se consolida tanto del sector público que lo promociona con exenciones impositivas como del privado que comprende las ventajas que representa ubicarse en un lugar con todos los servicios y proyección de futuro.
"Actualmente, la zona sur comienza a posicionarse como una alternativa muy importante para la radicación industrial. Por otra parte hay un movimiento significativo de relocalización de industrias de la Capital y el conurbano, que están buscando parcelas para una migración inmediata o para el mediano plazo", agrega Mastrogiovanni.
Sobre el panorama que vive el sector de los parques industriales, la arquitecta María Laura Cachau, del área de investigación del mercado de industrias de Colliers International, comenta: "En los últimos 12 meses hubo un importante crecimiento en la oferta gracias a los nuevos desarrollos en ejecución, distribuidos en el Gran Buenos Aires y en la provincia de Buenos Aires. Entre los lugares seleccionados por los inversores hay propuestas como Pilarica (Pilar), Zárate, Berazategui, entre otros, según nuestros relevamientos sobre un estudio de 19 agrupamientos. El desarrollo más fuerte comenzó en 1993, pero el verdadero auge es en la actualidad con una estimación de 18 desarrollos nuevos que totalizan 2000 hectáreas. Para 2009 se estaría hablando de unas 2300 y la proyección estimada para 2011 abarca, aproximadamente, 1000 hectáreas más en diferentes parques industriales", agrega Cachau.
Por su parte, Horacio Rivero, gerente del área industria de Meyer Propiedades, destaca que mucho del auge en la provincia bonaerense se debe a la labor de la ministra de Producción, Débora Giorgi, que desde la creación de la ley 1054 que otorga beneficios impositivos hay grandes expectativas sobre la apertura o ampliación de los actuales 53 parques que posee la provincia y que albergan, aproximadamente, 900 pymes. En tanto que los grandes, como el de Pilar, tienen un alto nivel de ocupación.
"La zona norte se mantiene como el corredor que atrae más a la demanda;, las rutas 9 y su conexión a Brasil por la 14 logran que empresas como la automotriz Honda o un importante laboratorio que construye una megaplanta en Pilar muestren gran interés de instalarse allí. En cuanto al Sur, si se realiza la conversión del puerto de La Plata se transformará de alguna forma en el reemplazante del de Buenos Aires (para esloras mayores), obviamente esto generará importantes inversiones para sus tareas específicas, como en logística, por ejemplo", concluye Rivero.


Nuevos lugares en desarrollo

En relación con las zonas que más posibilidades tienen de atraer nuevos proyectos de parques industriales, Horacio Rivero, de Meyer Propiedades, dice: "Por la diferencia de valores se están desarrollando complejos en lugares antes descartados, como por ejemplo el de Acuba en Lanús, pasando por La Matanza, Luján/Gral. Rodríguez, Azul y las ampliaciones de los de Bahía Blanca y Chivilcoy".
Una de las dificultades de este sector fue la energía. "En los últimos años la industria había sufrido por su escasez y alto costo de reemplazo, pero este invierno sea por cierto estancamiento de la actividad o por lo benévolo que fue el tiempo en lo que a temperaturas se refiere, no impactó en la actividad", amplía.
La seguridad es otro factor para tener en cuenta a la hora de definir la instalación de una planta, tanto sea en un parque o fuera de él.



La demanda de las pymes, en ascenso

Varios brokers opinan que los parques más demandados son el de Garín y el Parque Industrial Tortuguitas, ambos por su cercanía con la Capital y porque cuentan con la infraestructura necesaria. "En éstos la disponibilidad de terrenos es prácticamente nula y los valores alcanzan los 70 dólares el m2. El Parque Industrial Pilar es también muy demandado por su infraestructura. Si bien aquí si existen lotes disponibles, la oferta es muy limitada. Los valores varían entre 40 y 50 dólares el m2", detalla Matías Castro Cranwell, gerente de Castro Cranwell & Weiss.
Cercano con la Capital se encuentra también la zona industrial de Tigre, con control de acceso, seguridad, infraestructura y valores que van de 35 a 50 dólares el m2.
"En Zárate y Campana están surgiendo parques industriales bastante demandados por su ubicación (80 km de la Capital, cerca de la ruta del Mercosur, la 6 -hoy autopista-, y la salida portuaria por el río Paraná de las Palmas). Otro factor importante es el valor de la tierra. Como principales establecimientos podemos destacar el Parque Industrial Campana (30 dólares el m2), El de Out Size (lindero a Toyota) y el Parque Logístico Industrial Zárate (desde 25 el m2)", precisa Castro Cranwell.
En tanto que Alfredo Mattioli, gerente de la división inmuebles comerciales de Izrastzoff Bienes Raíces, destaca que la demanda es motorizada por empresas autopartistas (ligadas con lo automotriz), logística, metalúrgicas, laboratorios y alimentarias. "Casualmente en estos momentos estamos por concretar una operación con una empresa autopartista alemana que viene para radicarse en la zona norte.
"En general, los parques industriales siguen en pleno avance. Si bien es cierto que el sector no es ajeno a los problemas económicos y la inflación en el país, la realidad indica que en estos lugares el crecimiento de la actividad industrial aumenta, sobre todo por la facilidad de compartir los propietarios algunos de los servicios. Algunas zonas del interior muestran un crecimiento importante que se puede apreciar en casos como el de los parques industriales de Arrecifes, Pergamino, Azul y todas las áreas cercanas a los puertos y las autopistas de acceso a la Capital", detalla Mattioli.
Entre las últimas operaciones concretadas, Castro Cranwell & Weiss vendió dos lotes para una autopartista en el Parque Logístico Industrial Zárate. Mientras que Meyer realizó la venta de un predio sobre la ruta Panamericana, cerca de la intersección con la ruta 197, de 25.000 m2, que fue adquirido por cuatro pymes, que bajo la ley 13.512 desarrollarán cada una su actividad, habiendo logrado un costo por la tierra muy conveniente. Es una nueva modalidad de gran potencial ya que las diferencias económicas son de gran incidencia en el costo de radicación para una pyme.

José Luis Cieri, 15 de septiembre de 2008
Publicado en La Nación

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