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Facility Management
Para optimizar los espacios


Este sistema aspira a que las empresas integren mejor las superficies y los recursos humanos  

Se priorizan edificios con mucha iluminación natural


En el mercado del Facility Management se ha generado un cambio favorable y en la actualidad ya es una herramienta dinámica, muy valorada por las empresas.
Este modelo de gestión que aspira a la eficiente explotación de los recursos inmobiliarios y de los servicios generales de soporte ligados a ellos o a sus usuarios se encarga de coordinar e integrar el lugar de trabajo con la gente y las actividades, operaciones y procesos de la organización.
Integra, además, las áreas de administración de empresas, arquitectura e ingeniería y es puesto en práctica por compañías multinacionales, a las cuales comienzan a sumarse las locales, como Los Grobo Agropecuaria, Bodegas Riglos y Cachamai, entre otras.
Abarca numerosos servicios, desde alquileres, administración, y mantenimiento, hasta la operación, la gestión del equipamiento corporativo, la distribución del espacio, e incluso las mudanzas.
Horacio Sackmann Sala, presidente de la Sociedad Latinoamericana de Facility Management (SLFM), y de ISS Facility Services, explica: "Estadísticamente, la implantación de una gestión de facility management permite alcanzar economías del 20% en los costos de operación de los inmuebles".
Este es un ahorro importante, ya que los inmuebles de una empresa representan más del 30% de los activos, y su costo de operación y conservación es de aproximadamente el 35% de los de una compañía.
Otra forma de generar un ahorro es tercerizando los servicios de mantenimiento generales de soporte, limpieza, jardinería y cafetería, entre los cuales se cuentan las recepcionistas, cadetes, correo interno, gestión de salas de reuniones y personal eventual entre otros, con una empresa de gestión integral de servicios.
"Pueden alcanzarse ahorros adicionales del 10% debido a las sinergias, economías de escala y flexibilidad que estas empresas pueden trasladar a sus clientes", agrega Sackmann Sala.
Si bien la tercerización de diversos tipos de procesos que se llevan a cabo en las empresas ocurre con frecuencia, lo aconsejable es que la compañía cuente con un facility manager propio que a su vez sub- contrate los servicios necesarios para la conservación y operación de las instalaciones.
De esta manera la organización accede a los beneficios de ambas gestiones, ya que el facility manager conoce la cultura corporativa de la empresa y, a su vez, se ve favorecida por el valor agregado que brindan los servicios cada vez más especializados.
"Además, se tiene la ventaja de contar con un único interlocutor y punto de contacto, un único proveedor de soluciones y servicios identificado con la cultura del cliente", detalla Sackmann Sala.
Un problema que afecta a las empresas que solicitan este servicio es la falta de espacios que hay en el centro porteño, que lleva a que la oferta se concentre en la zona norte, donde hay varios edificios que actualmente se construyen y que sumarán más de 80.000 m2 para 2009, y últimamente también crece la zona sur.
La escasez de oficinas impacta en estas empresas, ya que por lo general ocupan 5000 m2, aunque también hay multinacionales con menos de 1500 m2, que se benefician especialmente por la utilización del facility management.
"Hoy un m2 de oficina clase A en un buen edificio de Olivos puede tener un valor igual al de su equivalente en Catalinas o plaza Roma", comenta Lucio Neumann, del estudio Arquitectura Corporativa Neumann + Kohn, cuya cartera de clientes incluye a Price- waterhouse Coopers, Microsoft, KPMG, PSA, Peugeot-Citroën de Argentina y Down Química de Argentina, entre otras.



Costos

Los precios pueden diferir de acuerdo con el tipo de inmueble y los servicios y amenities que posea. "En la actualidad el costo de proveer un espacio de trabajo en un edificio de categoría A ronda los 6000 dólares anuales por usuario", cuenta Julián Albinati, general manager de Absis Consulting. Cabe destacar que este importe incluye el alquiler, las expensas, el mantenimiento, la limpieza, la vigilancia, la energía eléctrica, tasas e impuestos, los servicios y el equipo de facility management que gestiona el espacio.
Diferente es el caso de los edificios AAA, donde el costo anual de cada puesto de trabajo puede superar los 8000 dólares, por la renta y los servicios que tenga el inmueble. En un edificio clase B el importe es de 4500 dólares anuales.
Sobre los elementos que conforman este gasto, Albinati detalla que "más de la mitad lo aporta el costo de alquiler, o del espacio inmovilizado en el caso de que sean inmuebles propios, aunque todos los componentes han sufrido incrementos muy importantes, con motivo de la oferta insuficiente y el alto impacto de la mano de obra".
Por otro lado, el costo de mantenimiento mensual como el costo de limpieza pueden rondar los 6 pesos por m2, según números estimados por ISS Facility Services.
En caso de que se trate de una obra de interiores completa, que incluya mobiliario, tabiquería, cableados, cielos rasos, iluminación, alfombras, el rango de precios será otro. "El costo oscila entre los 100 y los 300 dólares por m2 y depende del estándar de calidad adoptado y del alcance de la obra", aclara Víctor Feingold, presidente ejecutivo de Contract.
Si bien las compañías apuntan a un uso racional de sus recursos físicos no hay que confundir este concepto con un criterio de selección basado sólo en el precio final. "Conceptos como vida útil, ergonometría, sustentabilidad ambiental, imagen corporativa y salud física y psicológica del personal son elementos preponderantes en la ecuación que define el carácter final de cada obra", dice Neumann.


Open office

Los nuevos edificios de oficinas se diseñan bajo el concepto de open office, ya que dejan lugar a grandes superficies abiertas y se suele buscar que cuenten con buena luz natural y con diversas salas de reuniones. La innovación tecnológica también marca tendencia y esto genera que cada vez más edificios tengan wireless, telefonía IP, salas de video conferencia y Wi-Fi.
Feingold analiza el síndrome de la sobreinformación que genera el efecto contrario al que se busca, produciendo cortocircuitos en el flujo de la información de la compañía. Como solución, se ha comenzado a promover el encuentro cara a cara entre el equipo que forma la empresa, y esto también infiere en el diseño elegido por las compañías.
"Pasillos anchos donde sea cómodo pararse un minuto a charlar, pequeñas salas, numerosas mesas de reunión, lounges al paso, coffe corners, barras, son algunas de las nuevas áreas que aparecen más frecuentemente en los diseños de oficinas en busca de la sinergia que se produce en los encuentros personales", enumera Feingold.

Azalía Rivero Pomarino, 23 de septiembre de 2008
Publicado en La Nación

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