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Precios
El difícil arte de tasar


La localización y las características físicas son los factores que se tienen en cuenta para decidir la cotización justa de un inmueble  

Cada edificio requiere distintos enfoques


Hoy, ante las transformaciones del mercado inmobiliario los profesionales del rubro buscan nuevas respuestas al desafío de valuar inmuebles.
Según Mario Gómez, de Toribio Achával, los criterios de tasación basados en herramientas financieras parten de la premisa de que el precio de un activo inmobiliario no es otra cosa que el valor actual de los flujos de fondos futuros que ese activo es capaz de generar.
"Por tal motivo -explica-, la mejor forma de encarar la tarea de valuación será centrándose en prever esos flujos de fondos y justipreciar la probabilidad de ocurrencia en el tiempo."
En su opinión, una adecuada valuación contribuirá a cerrar una transacción en tiempo y forma, más allá de que el precio final efectivamente desembolsado surja de una negociación de mercado entre las partes involucradas.
"Una correcta cotización -opina- servirá de punto de partida y referencia obligada para encaminar una discusión de precios tanto en una transacción de compraventa como en un contrato de locación. Al igual que una brújula imantada, una mala tasación no nos permitirá seguir la senda buscada."
Las herramientas financieras aportan información relevante a la hora de tasar inmuebles. "No obstante -acota Gómez-, aun cuando el manejo de esas herramientas resulta especialmente útil en ciertas coyunturas, la razón de fondo de su importancia en las tasaciones no es meramente coyuntural. Saber finanzas es siempre valioso para tomar decisiones de inversión, en general, y para las inversiones inmobiliarias, en particular."


Factor prioritario

Hay una pregunta que muchos se formulan: ¿cuáles son los factores que hacen variar el precio?
Entre los que enumera Gómez figura primero la localización, "un elemento que suele tener un amplio impacto sobre el precio".
"A la hora de valuar -comenta- hay que ponderar las ventajas y desventajas de cada lugar, vinculadas con los accesos y medios de transporte, la zonificación o los servicios públicos disponibles.
"Es de destacar -aclara- que éste es un aspecto decisivo, ya que el precio cambia de una cuadra a la otra e incluso dentro de una misma cuadra, de una vereda a la otra."
En segundo lugar el tasador debe apuntar a las características físicas: "Tiene que ver -precisa- con aspectos como diseño e imagen, antigüedad, tipo y calidad de construcción, estado, superficie y dimensiones, o equipamiento e instalaciones".
Por su parte, Adrián Sergio Franza, socio gerente de Tizado Recoleta, dice que hoy, en las tasaciones, lo más importante es evaluar las necesidades del cliente potencial, la zona, el estado, la luminosidad, altura de la unidad, segmentación de la zona (por ejemplo, Belgrano, Barrancas de Belgrano, Belgrano R), cercanía a medios de transporte y a centros comerciales.
En opinión de Silvia Bacino, gerente de Tizado Núñez, la experiencia indica que en general la tasación de inmuebles para vivienda está basada en la experiencia y el conocimiento del mercado.
"En el momento de tasar una propiedad -comenta- algunos cometen el error de tomar simplemente como base el valor del m2, lo cual es un recurso simplista y poco profesional. Un inmueble consta de múltiples variables y, todas sin excepción, son de real importancia. La visita al inmueble, el conocimiento del mercado, los requerimientos de la oferta y la demanda, el análisis de la coyuntura del momento son, sin lugar a dudas, la base de una buena y justa tasación."
Recalca, asimismo, que hoy, más que nunca, se toman en cuenta los requerimientos de la oferta y la demanda en primer término. En otras épocas, reflexiona, jamás se le hubiese ocurrido que un comprador pusiese en la balanza el costo de las expensas, la iluminación de la cuadra o bien la ubicación de la cochera a la hora de elegir una vivienda.
"Para los que tenemos algo más de 20 años en la actividad -afirma- hasta resulta una anécdota comentarle a los más jóvenes que un inmueble con teléfono se cotizaba muy por encima de otro que no lo tenía, y que había gente que compraba unidades cercanas a su domicilio con teléfono sólo por contar con una línea, algo impensado hoy."
A su juicio, existen barrios donde los valores aumentan por el solo hecho de que el inmueble esté allí y no en otro lugar. Los medios de transporte, el desarrollo de la zona y hasta el prestigio otorgado son fundamentales para sostener los valores (Barrio Norte, Recoleta, Palermo Chico, Barrancas de Belgrano).
Por otra parte, la incidencia del costo de los terrenos y la escasa oferta de los mismos en esos barrios hacen que los valores sean superiores a otros donde el desarrollo aún es posible o bien donde es incipiente.
Otro elemento que provoca modificaciones (aun en un mismo barrio) es la oferta de infraestructura de servicios.
"Si bien -sostiene Bacino- algunos compradores temen al aumento del costo de las expensas, es importante destacar que, si bien los amenities no son computables en los m2 propios de un inmueble, cuando éstos no generan una distorsión importante en los costos fijos de una familia son un valor agregado importantísimo a la hora de una tasación."

B. Vedia Olivera, 27 de septiembre de 2008
Publicado en La Nación

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