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La demanda se toma su tiempo


El tsunami financiero global acentúa la prudencia: las unidades chicas bien ubicadas mantienen su precio, pero hay más contraofertas  


Una nueva crisis y van... Pero en este caso es su magnitud lo que la diferencia de las anteriores y su alcance a toda la aldea global. Y en este caso con la agravante de su inicio en el tema de las hipotecas subprime, lo que encendió en todo el mundo una luz roja en cuanto a créditos hipotecarios se refiere.
El impacto en el mercado inmobiliario local se verá sin duda en la concurrencia que convoquen las guardias este fin de semana y el siguiente en los departamentos colocados en venta.
La actividad venía languideciendo en el último mes, cuando se acentuaban los remezones del terremoto financiero. Se sabe que la prudencia gobierna las decisiones cuando se trata de montos importantes, como los que involucran a los inmuebles.
Los datos suministrados por la Cámara Inmobiliaria Argentina, sobre las anotaciones del Registro de la Propiedad Inmueble, marcan una disminución de la actividad. En julio se anotaron 9081 escrituras mientras en agosto fueron 8067. En tanto, los datos del Colegio de Escribanos de la ciudad destacan que hasta julio último el promedio de las operaciones rondaba los 83.000 dólares, lo que da una idea de adónde se inclina la demanda.
También los permisos mostraron una declinación: en julio se presentaron 160 contra 149 del mes anterior.


¿Y los valores?

La pregunta del millón es qué pasará con los precios. Por ahora, todo indica que se mantendrían en los niveles actuales, como lo hicieron durante la larga crisis del campo, con la excepción de los que no posean elementos de calidad para defenderse en un ámbito donde el crédito es casi una rareza. Por lo pronto, la contraoferta promedia hoy el 8% en menos.
Los operadores coinciden en que la situación afectará la construcción de nuevos edificios, sobre todo por el impacto inflacionario en los costos de los materiales y en precios de venta más acotados.
Además habrá que considerar que se hará notar la ausencia de los chacareros, un sector de la demanda que impulsó la compra de propiedades, pero que ahora verá acotada su rentabilidad por la caída de los precios internacionales de las materias primas.
En este contexto hay una anécdota interesante, contada por uno de los operadores: el constructor de un edificio ofreció cinco unidades valuadas en US$ 175.000 a 160.000 para obtener dinero más rápido y comprar en Miami sobre la avenida Collins, aprovechando la abrupta caída allí de los precios.

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Poco, pero más concreto

La actividad se concentró aquí en segmentos y casos concretos. "Se adelantó el verano; muy pocas llamadas, menos inmuebles en venta, pero los pocos interesados que hay están más decididos", dijo Miguel Altgelt.
Cuando ya se venía venir el tsunami financiero, Alan Faena no vaciló en lanzar a la comercialización El Aleph, en el dique 2 de Puerto Madero. "El ladrillo, cuando es bueno, es mucho más seguro que cualquier banco. Y en este caso presentamos en un lugar irrepetible y con neto estilo porteño, sólo 50 residencias que serán la primera obra en América latina del arquitecto británico Norman Foster. Y a pesar de estos remezones, ya tenemos interesados con cotizaciones que rondan los US$ 6000 el metro cuadrado."
En niveles más cotidianos, Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, relataba un caso de la última semana. "Recibí a una señora muy decidida a comprar dos departamentos: uno de 75.000 y el otro de 98.000 dólares. No tenía muy claro el destino final, pero sí por qué lo hacía: el banco hoy no me ofrece la seguridad de un departamento chico bien ubicado ."
En este sentido se vuelve a recrear el estilo de inversión de la crisis de 2002: en aquel momento lo que primero recuperó valor fue lo bueno y bien ubicado. Se supone que no sufrirán hoy demasiado los inmuebles que cumplan esa condición. Los otros, en cambio, soportarían una realidad más dura. Esta es la causa por la que algunos carteles languidecen bajo el sol primaveral. Es que en la circunstancia actual la inflación tiene mucho que ver y se relaciona especialmente con la pérdida de poder adquisitivo de los salarios y en las expensas.
"Es lógico que la gente tenga incertidumbre -agrega Altgelt- y coloque el pie en el freno. Para el que quiera hacer una diferencia rápida, ésta no es la ocasión. Los extranjeros que pensaban realizar algún proyecto en la Argentina y que tenían dinero en el sector financiero de Estados Unidos o en Europa esperarán un tiempo. Los argentinos que antes se refugiaban en inversiones en el exterior, hoy prefieren quedarse dentro de las fronteras."
Daniel Zuker, en cambio, prefiere destacar las condiciones ventajosas de la plaza local en el contexto internacional. "Aquí el metro cuadrado oscila, salvo lugares de privilegio, entre 1800 y 2500 dólares frente a los 6000 dólares de Estados Unidos, y a los 4000 y 6000 euros en Europa."
Agrega que la reacción actual se nota en la compra de unidades chicas, con inversores locales. "Si contáramos con un apoyo del Estado en cuanto al crédito, desaparecido en los últimos meses, podríamos hacer que esta crisis mundial beneficiara a nuestro mercado."
Toselli comenta que es evidente hoy que el freno en las ventas corre paralelo con el de la construcción. "La propiedad no debería aumentar -dice- porque los compradores tienden a realizar las operaciones sólo cuando ven inmuebles estrictamente en precio. Hoy la demanda busca propiedades con grandes ventajas diferenciales o en valores bajos."


Suma de problemas

Para Luis J. Ramos, "obviamente, lo que sucede en Estados Unidos es muy grave. Pero creo que aquí nos perjudican otros problemas como la inflación, la falta de reglas de juego, el hecho de que se aleja la posibilidad de acceder al crédito y otros problemas vinculados con la economía, que siguen sin solucionarse".
Opina que habría que atraer inversores. "Si no somos confiables, no vendrán a colocar aquí su dinero."
Y agrega: "Nuestra crisis deja un saldo negativo en el mercado comercial, con gran oferta de locales, cuyos locatarios tienen que dejarlos porque no pueden sostener los alquileres y, a la vez, la rentabilidad también ha disminuido. En materia de oficinas hay fuerte demanda de las clase A".
Admite que en los departamentos se frenó la demanda porque los precios subieron demasiado. "Ninguno razonablemente bueno se cotiza a menos de 2000/2500 dólares el metro cuadrado. En este escenario creo que puede haber sobreoferta de departamentos, con muchos proyectos en obra que costará vender si el valor de venta no acompaña."

Rafael Giménez, 4 de octubre de 2008
Publicado en La Nación

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