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Expectativas en un contexto inédito


Frente a una crisis que nunca vieron, los operadores estiman que se mantendrán los valores de los mejores inmuebles y que sufrirán las zonas periféricas y los terrenos para construir; se percibe el ladrillo como uno de los últimos refugios seguros  

Ventas demoradas y con negociaciones

En este temblor financiero inédito, la pregunta del millón es qué pasará con el precio de venta de los inmuebles. En plena tormenta, los operadores se muestran prudentes y coinciden en que los departamentos chicos, bien ubicados y con rasgos diferenciales se sostendrían en los niveles actuales. Las propuestas estándar, mientras tanto, sufrirán los embates de las contraofertas.
También coinciden en que mientras continúen estos remezones financieros, la demanda se mostrará muy prudente a la hora de tomar decisiones, a menos que encuentre propuestas que la tienten con el precio.
El último informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires correspondiente a agosto refleja un decaimiento de las operaciones, que algunos atribuyen más que a la situación internacional, que se venía complicando, a la crisis que se vivía con el campo a pocos días del voto no positivo, a la segunda semana de las vacaciones de invierno y a la incidencia de una inflación que corroe el poder adquisitivo de los compradores.
El registro indica que se realizaron 5654 escrituras por escribanos de la ciudad, por algo más de 1200 millones de pesos. El promedio por transacción es de 71.000 dólares, lo que coincide con la mayoría de las búsquedas actuales, que se dan en el segmento de 70.000 a 110.000 dólares, salvo los casos especiales.
Por otra parte, la declaración del Consejo Federal de la Cámara Argentina de la Construcción, realizada en Mendoza, enciende una luz amarilla.
Asevera que la obra privada, que representa el 60% de la actividad, "se deterioró, especialmente en el interior, por efecto de la crisis del campo y ahora por la situación internacional, y esperamos una nueva postergación de inversiones, tanto para la construcción industrial como para el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda".
Un estudio de la UADE suministra otro dato elocuente sobre la distancia que separa los inmuebles de los ingresos de la gente. "El poder adquisitivo del salario, tras un año de mejora continua, alcanzó en la zona norte de la ciudad para adquirir el 46% del valor del metro cuadrado de una vivienda nueva. En otros barrios representativos, como Caballito, dicho porcentaje ascendió a un 55% promedio, mientras que en Almagro lo hizo a un 58 por ciento."


Terrenos en crisis

Roberto Ledo, director de Bullrich, explica que se trata de una crisis inédita que se basó en el consumismo a partir del crédito. "No sólo de las hipotecas subprime, sino de todas las áreas del consumo. Creo que de alguna manera nos afectará, aunque se compensará porque los que tienen ahorros invertirán una parte en edificios premium porque la gente perdió la confianza en el ámbito financiero. Hoy sería estratégico un blanqueo de capitales, porque indudablemente una parte se volcaría a los inmuebles, y lo bueno siempre tendrá demanda", explica.
Ledo piensa que sufrirán los lugares periféricos y los terrenos podrían convertirse en la variable de ajuste. "El costo de la construcción sube y los precios de venta estarán acotados; en ese contexto, los lotes tendrán que bajar porque no será negocio construir."
Mario Gómez, director de Toribio Achával, cree que no existen razones para pensar en caídas de precios, ya que la gente no compró aquí con crédito, sino con fondos propios y no se desprenderá fácilmente del inmueble.
"Este panorama de incertidumbre seguirá un tiempo, pero la gente buscará un resguardo; uno percibe que se cae todo y lo único que se conserva es lo vinculado con bienes durables. No puedo asegurar que los precios suban, pero no bajarán porque se encuentran traccionados por la gente que se vuelca a este mercado como resguardo, pensando en los hijos, los nietos, o en la vejez como bien de renta. Todos se inquietan por el cortísimo plazo, pero el de la propiedad no es coyuntural."


Desensillar

Para Carlos J. Puente, la imagen que describe la situación actual sería la de una persona sentada sobre sus dólares o un propietario sobre sus metros cuadrados. "El teléfono parece desconectado y hay un refrán que sintetiza todo: desensillar hasta que aclare."
Y agrega: "Frente a un sinfín de opiniones de exegetas de la economía mundial que nos aturden cada minuto con sus premoniciones, los compradores, operadores y vendedores de nuestro país, diplomados en crisis, observan con prudencia el momento actual, donde no hay desesperación en pasar de metros cuadrados a dólares, ni lo contrario. No obstante, la actividad reconoce comportamientos muy concretos: el mercado de uno a tres ambientes en un segmento entre 70.000 y 110.000 dólares sigue con movimiento y poco margen de negociación, pero cuando se trata de unidades o casas por arriba de los 200.000 dólares, la pausa se hace más que notoria".
Según Miguel Altgelt, en el actual contexto mundial las empresas ganarán menos dinero y habrá más desempleo. "En los últimos meses hubo mucha construcción y todo eso está en venta. El que construye no busca quedarse con el inmueble, por eso considero que habrá buenas ofertas en los edificios nuevos."
Alejandra Covello, por su parte, destaca: "Ante la desaceleración de la economía por la baja de las commodities en el mundo, se podría pensar que la propiedad tendería a bajar. Sin embargo, la inflación hace que los costos en pesos acompañen al dólar y el refugio son los valores tangibles".
Agrega que puede existir cierta especulación en espera de que los valores bajen; "como ocurrió en Miami; ahora recibimos pedidos para comprar allí, lo que pone en evidencia la ley de oferta y demanda".
Coincide, además, en que se buscan aquí inmuebles de uno y dos dormitorios.

-Como conclusión, ¿me mudo ahora o espero a marzo?

-Mejor ahora, después quién sabe... -responde Covello.

R.G.,11 de octubre de 2008
Publicado en La Nación

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