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Cautela a la hora de alquilar


Pese a que la oferta se mantiene variada, la demanda en este momento de crisis busca negociar los valores, que en algunos casos están por encima de lo que se puede pagar. Pese a todo, la rentabilidad de los departamentos ronda entre el 0,5 y el 0,7 por ciento  

Interesante rentabilidad para los propietarios

Durante los últimos años encontrar un cartel con la leyenda Se alquila parecía misión imposible. Hoy esos carteles han vuelto a formar parte del paisaje urbano. Especialistas en el mercado de locaciones discrepan en cuanto a que esto indique una mayor oferta de viviendas en alquiler. Coinciden, en cambio, acerca de que las operaciones continúan dejando un margen de rentabilidad interesante para los propietarios y pocas posibilidades a los inquilinos.
Daniel Zucker, titular de Zucker Propiedades, sostiene que el mercado de alquileres sigue condicionado por dos factores principales: la falta de crédito para la compra y el hecho de que la gente entienda que los ladrillos son refugio seguro para pequeños capitales. "Hace unos años que los inversores han volcado sus ahorros a ladrillos. Lo que se adquirió en años anteriores hoy no conviene venderlo, hay pocos compradores y no se sabe qué hacer con el dinero, incluso en el exterior las tasas son poco atractivas. Si a esto agregamos el déficit habitacional, los alquileres resultan una propuesta atractiva, cuya rentabilidad acompaña la inflación", afirma.
Por su parte, Armando Pepe, secretario del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (Cadiph), confirma lo expresado por Zucker y agrega: "La cantidad de viviendas volcadas al mercado de alquileres se ha incrementado porque entre un 25 y un 30% de las unidades de edificios nuevos se destinan a alquiler, y también a causa de que el turismo ha caído un 40%. Entonces, muchos departamentos que se disponían para alquileres temporarios a extranjeros volvieron al circuito de 24 meses".


Las dos caras del espejo

Diferente es la postura de Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos. Para este entrevistado, "no hay mayor cantidad de unidades en oferta, el número de viviendas en alquiler no varió demasiado, lo que hay es expulsión de inquilinos. Eso es lo que crea la idea de una falsa demanda insatisfecha. Ha habido una potenciación de la renta, que ha sido dos veces y media más que la inflación, se consideren los índices del maravilloso mundo del señor Moreno -los del Indec- o de cualquier otro ente. La gente no puede renovar los contratos, se cae del sistema y las unidades quedan vacías".
Marini confirma sus expresiones apelando a la letra escrita. "Hace unos días -dice-, LA NACION publicó una nota sobre la gente que comparte viviendas. Si alguien tiene dudas acerca de lo que está pasando puede leerla. Han aparecido hostels no ya para extranjeros, sino para matrimonios, para personas solas, para lo que se quiera. Se trata de alquiler de espacios, de cuartos. Tanto en estos casos extremos como en los de personas que se juntan para alquilar un departamento hay pérdida de autonomía, se deteriora la calidad de vida".
Los operadores inmobiliarios, aunque de manera menos dramática, también hacen referencia a estas nuevas costumbres. "Se necesita achicar gastos y la gente no sólo resigna comodidades mudándose a departamentos en edificios de menor categoría o a unidades más chicas, también se junta para compartir el alquiler. Esto se pone en evidencia, sobre todo, en el mercado vinculado a estudiantes del interior. Antes alquilaban un dos dormitorios para que viviera el joven y hubiera espacio para cuando los padres viniesen a visitarlo. Ahora el mismo departamento lo alquilan entre dos familias", comenta Pepe.
En cuanto a la rentabilidad, tanto Pepe como Zucker coinciden en que "estaba entre un 0,60 y un 0,70 mensual, lo que significaba un 6% anual en dólares. Ahora, en función del aumento desmesurado de los sueldos de los encargados, de los incrementos en servicios, artículos de limpieza y demás insumos, la rentabilidad se ubica entre el 0,50 y 0,60".
Radamés Marini habla también de un sometimiento del inquilino que, ante las condiciones en que se mueve el mercado, no puede negarse a cláusulas abusivas. "Pretendiendo defenderse de la inflación, además de haber trasladado al inquilino las expensas extraordinarias y hasta los impuestos, algunos propietarios han apelado incluso a cláusulas indexatorias. El inquilino no puede negarse a firmarlas porque si pone reparos no contrata", sostiene.
Acerca de como va a evolucionar la situación Marini entiende que "si cae el empleo y no hay aumentos salariales, supuestamente habrá una baja de precio. Pero son sólo suposiciones. Hoy, todavía el propietario tiene la posibilidad de apropiarse del dinero del inquilino". Para los operadores, en cambio, esa baja ya es realidad. "Ningún propietario quiere tener su departamento vacío, entonces, a la hora de replantear un contrato escuchan ofertas", dice Pepe. "Sobre todo, con una buena garantía pueden negociarse los valores, que tienden a bajar, pero se estabilizarán", afirma Zucker.
Tal vez, para redondear el panorama convenga poner en escena algunas situaciones concretas. Lo hace Martín Cesarsky, titular de la firma que lleva su nombre, con oficinas en Belgrano, Núñez y San Isidro.
"Hoy, alquilar no es fácil para los propietarios y tampoco para los inquilinos. La inflación, la disminución real del ingreso, el aumento de expensas, todo influye de manera decisiva. Un departamento en Coronel Díaz y French, de 110 m2, a 2100 pesos, más 400 pesos de expensas, estuvo tres meses sin alquilarse. Es una unidad que trabajamos hace doce años y siempre se alquiló al toque, pero ahora el mercado no respondía. Otro departamento, en O´Higgins y Sucre de 140 m2, empezamos pidiendo 3600 pesos y después de 90 días se alquiló en 2500 pesos", ejemplifica Cesarky. Y agrega: "La oferta es mayor. Basta con mirar los clasificados. Tengo una unidad en Juncal y Rodríguez Peña, 1 ambiente, apto profesional, 1200 pesos. Cuando lo publico aparecen otros diez en similares condiciones".
Según informaron los entrevistados, el piso de cualquier alquiler es de 700 pesos, no se consiguen unidades por debajo de ese valor. Las de 1 ambiente pueden oscilar entre 700 y 1200; las de 1 dormitorio, entre 900 y 2000; las de 2 dormitorios, entre 1400 y 2800, según el edificio.


Testimonios

Tomás tiene 22 años, estudia teatro y trabaja. Vive en un monoambiente, en Aguilar y Cabildo. "El contrato se vence y no puedo renovarlo. Como a un compañero le pasa lo mismo, decidimos compartir gastos y salimos a buscar algo más grande."
Marisa: "Hace un mes renové el contrato de un cuatro ambientes en Aráoz y Vera. El dueño me planteó un 80% de aumento. Cuando le dije que me iba prefirió negociar. El incremento fue del 60%. Igual es un disparate, no tiene relación con el aumento de mis ingresos".
Martín y Débora: "Tenemos ahorros y queremos comprar, pero la falta de crédito nos obliga a alquilar. Pensamos achicarnos para poder incrementar el ahorro, pero postergamos otros proyectos como agrandar la familia".

Paula Gómez, 25 de octubre de 2008
Publicado en La Nación

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