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Mercado de oficinas
Menor demanda de espacio


Pronostican que en el corto plazo se notará una desaceleración en las decisiones de alquiler y compra, fundamentalmente en las filiales de empresas extranjeras. Las oficinas en construcción estarán disponibles a partir de marzo próximo  

Pocos sectores escapan hoy al temor por los posibles efectos de la crisis global. El mercado de oficinas no es la excepción.
Mientras algunos operadores observan que las aguas de este rubro permanecen aún tranquilas, otros empiezan a llamar la atención sobre una cierta desaceleración de la demanda en los últimos meses.
Según Mariano Bellagamba, director de BGB Bellagamba Marketing Inmobiliario, muchas grandes empresas han suspendido temporalmente sus reubicaciones hasta tanto el panorama internacional se presente más claro; por su parte, las pequeñas y medianas compañías que poseen menor capacidad de reacción y anticipación ante los picos de crisis mundial afortunadamente siguen adelante con sus planes".
"Lamentablemente -agrega Bellagamba- esta crisis encuentra a la plaza, y en particular la zona norte, con muchos metros en vacancia, lo cual pesa sobre los developers y sobre aquellos inversores primarios que, en los niveles de crecimiento registrados en el país en los últimos años, encontraban el mercado de oficinas sumamente atractivo por su rentabilidad."
Afirma que la mejor apuesta en el segmento serán, por un tiempo, las unidades hasta 500 m2 de planta.
Según la opinión de otro broker, Pablo Manes Marzano, director de Negocios Corporativos de Colliers International, hay que tener en cuenta que el Real Estate no reacciona de la misma manera que el mercado de capitales, "es mucho más lento. Va siguiendo el proceso económico y se tomará su tiempo para acomodarse".

Incertidumbre

Algunos opinan que el mercado de los ladrillos es salvaguardia del dinero y que el Real Estate en la Argentina no se verá afectado. Manes Marzano piensa que no es así: "Tenemos que diferenciar el segmento residencial (en el que algunas personas pueden invertir en ladrillos para estar más seguras) del segmento comercial, donde las empresas buscan ante estas crisis reducir sus gastos".
Como todo rubro, sostiene que el comercial se encuentra afectado por la incertidumbre, provoca estancamiento en las decisiones y la suspensión de algunos proyectos, tanto de relocalización de empresas como de construcción.
"Los metros cuadrados que están en construcción en su mayoría seguirán su curso", explica. Y añade: "Ingresamos en una época del año en la que históricamente se toman muchas decisiones corporativas. Sin embargo, y debido al contexto actual, creemos que varias de esas decisiones se trasladarán a 2009, y la cantidad de transacciones será hacia fin de año inferior a la cantidad estimada antes de la crisis".
Por su parte, Ricardo Paolucci, de la División Oficinas de Castro Cranwell & Weiss, advierte que sin duda el contexto internacional no es el mejor para el mercado de oficinas, pero por el momento no se observa una merma tan significativa en los negocios. Sin embargo, piensa que de seguir esta tendencia, impactará desfavorablemente en el mediano plazo.
"La expectativa -observa- sigue siendo positiva para los meses que quedan de 2008 y por lo menos para el primer trimestre de 2009, por la demanda insatisfecha a raíz de las escasas obras de oficinas construidas en los últimos años, por lo que entendemos que aquellos desarrollos que finalicen en el mediano plazo serán absorbidos rápidamente." Los precios actuales, según Paolucci, son los siguientes: edificios triple A, de 30 a 38 dólares el m2; edificios clase AB: de 18 a 25 dólares el m2; edificios clase B: de 12 a 16 dólares el m2.
Para Santiago Cardona, de Kantai, la tendencia indica que el mercado sigue con demanda, dado que las oficinas en construcción estarán disponibles a partir de marzo del año próximo.
"En el corto plazo -afirma- se nota que hay una merma en las decisiones de alquiler y compra, fundamentalmente en las filiales de empresas extranjeras."
Considera que para lo que resta del año no variarán mucho las expectativas, dado que los m2 en construcción no están disponibles, y la situación internacional no cambiará en tan corto tiempo.

No se advierte por ahora el impacto contundente de la crisis



Un momento de cautela para el mercado

Los operadores coinciden en que es difícil medir el impacto real hasta tanto no transcurra un tiempo prudencial.
Según el testimonio de Claudia F. Suárez Palacios, de L. J. Ramos, la demanda de metros cuadrados en segmentos altos se ha mantenido constante, producto quizá del gran crecimiento y desarrollo de los últimos tiempos.
La ocupación cuasi total de los inmuebles premium, aún los construidos en épocas posteriores a 2001; la saturación del mercado residencial, y la demanda insatisfecha de m2 corporativos derivaron directamente en el advenimiento de proyectos comerciales a gran escala.
"Por el momento -reflexiona- no hay señales contundentes que indiquen una marcha atrás en las búsquedas de espacios, sabemos con certeza que no creceremos al mismo ritmo que en años anteriores, y eso probablemente ocasione un acomodamiento en los valores, como ya sucedió en otras oportunidades."
El fortalecimiento del dólar frente al peso, agrega, hará que el costo de construcción baje y será atractivo pensar en nuevos proyectos.
"Si bajará o no la rentabilidad -opina- es todavía una pregunta sin respuesta, y pensar que los propietarios de este tipo de inmuebles venderán a un "valor crisis" es un mito que no ocurrió allá por 2001 y que difícilmente suceda en un futuro cercano."
Según Hernán Moyano, de Hernán Moyano & Asociados, son momentos donde es necesario ser muy cauteloso en las decisiones. "Lo cierto es que con un buen inquilino se tiene la renta garantizada", comenta.
Y agrega: "Esto también dependerá de la situación del inquilino, si se mantiene activo, desarrollándose. Es posible que haya gente que esté fuera de la plaza financiera que se anime a invertir en activos inmobiliarios. De todos modos, hay que tomar con mucha prudencia cualquier decisión. ¿Los precios? Creo que se mantendrán estables; por el momento, sin grandes cambios".

Bartolomé Vedia Olivera, 27 de octubre de 2008
Publicado en La Nación

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