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Venta de casas, un mercado especial


La mayor demanda en estos momentos de crisis proviene de quienes ven en este rubro, que incluye la tierra, el más seguro destino de inversión  

El predominio en toda urbe de los edificios de departamentos no ha anulado el gusto de muchos por afincarse en una casa. ¿Cómo resistirse a la ventaja de contar con jardín, pileta o parrilla, o simplemente un patio donde tomar sol? Si se agrega la posibilidad de modificar los ambientes sin depender de consultas al consorcio ni estar pendiente de a cuánto subirán las expensas, la preferencia por este tipo de vivienda es más que comprensible.
En este rubro, los precios de las buenas propiedades en general han aumentado entre un 20 y 25% en los últimos dos años, manteniéndose estables los valores hasta la fecha.
En cuanto a la actual intranquilidad bursátil y monetaria, los operadores advierten que su incidencia es mayor en los sectores de bajos o medianos recursos que en el mercado premium. Coinciden, asimismo, al observar que muchos aprovecharán esta situación para asegurar su dinero en lo que fue, es y será la mejor inversión: el ladrillo.
"Hay mucha gente -comenta Hernán Oppel, vicepresidente de Oppel SA- que piensa que a corto o mediano plazo el dinero valdrá cada vez menos y los bienes más, por lo que se vuelcan a comprar inmuebles como forma de preservar su capital."
En cuanto a los precios dice que cada casa es única: "No deberían tasarse ni por su tipología ni por sus metros en forma directa. Lo más importante por evaluar es su terreno, en términos de medidas y ubicación, calidad y categoría de los metros construidos. La misma casa en la vereda de enfrente puede variar su valor debido a su entorno y orientación del sol".
Para Oppel, en el último año, los precios de las casas no han subido ni bajado de valor; se han mantenido.
Según Carlos Pellecchia, de Lépore Propiedades, en el sector de las casas la crisis global se hace notar ante todo por la falta de crédito.
"Por otra parte -agrega-, en los comienzos de esta crisis he comprobado que hay una demanda importante, pero no porque a todo el mundo se le ocurra comprar propiedades. La razón es que aquella familia que por diversos motivos accede a un determinado monto de dinero encuentra que no hay lugar donde colocarlo que no sea vulnerable, con lo cual llega a la conclusión de que ningún negocio es más seguro que una propiedad. Tendrá su título guardado y nadie se lo podrá quitar, además del goce de la renta que pueda obtener."
Los valores de las casas, según datos de Lépore, varían respecto del barrio, la comodidad, el confort, los metros de espacio libre y esparcimiento, pileta, quincho, cochera para uno o dos autos, más espacio guardacohe descubierto.
En barrios de alta categoría como Barrio Parque, los precios pueden variar entre 2500 y 4500 dólares por metro cuadrado.
En otros barrios como Barrancas de Belgrano, Caballito sur residencial, pueden oscilar entre 1800 y 2500 dólares por m2. En el resto de los barrios medianamente confortables para casas, de los 900 a los 1500/1700 dólares, siempre por m2 cubierto.
"Las ubicaciones más demandadas -agrega- son aquellos reductos de cada barrio que se suelen llamar residenciales, que están con casas lindantes también de buena categoría, cerca de medios de transporte y colegios, o cerca, pero no tanto, de autopistas."



Guillermo Ottobre, de Fortunato Suppa Negocios Inmobiliarios, indica que los barrios de Belgrano R, Núñez, Palermo y especialmente Colegiales son los más requeridos. Según su testimonio, una casa moderna (chalet americano) en la zona norte de la Capital (Belgrano, Núñez, Palermo, Colegiales, Villa Urquiza) con amplio terreno y de unos 200 m2 cubiertos cotiza, aproximadamente, entre 280.000 y 320.000 dólares. En Núñez, una casa de 190 m2 de terreno de 8,66 x 24, tipo americana en dos plantas, con cuatro dormitorios, garaje, pileta, quincho y parrilla, en 300.000 dólares.
Por su parte, Tomás Montoreano, de FAM, comenta que en el mercado premium la demanda se maneja con gran cautela. "No obstante -afirma-, entre enero (cuando ya se conocía el tema de la crisis hipotecaria en Estados Unidos) y agosto, a días del voto no positivo, en Barrio Parque se vendieron tres casas entre 900.000 y 1.400.000 dólares."
Admite que se trata de un mercado muy especial. "Entre Figueroa Alcorta, Juez Tedín, San Martín de Tours, no son más de 200 casas y es la zona más cotizada de Buenos Aires. Se trata de operaciones que venían de hace tiempo, pero que se concretaron. Lo que ocurre es que las casas son más complejas para vender que un departamento, porque son muy diferentes los estilos y el estado de mantenimiento."
En este nivel lo que no puede faltar es un lote que permita un buen jardín. La cochera es ideal, pero no definitiva porque en estos barrios la gente puede estacionar en la calle.
Según sus datos, el m2 de tierra de un terreno es de 3500 dólares en Barrio Parque y Gran Bourg. Lo construido arriba varía según calidad, superficie, distribución, pero puede estar entre 1000 dólares el m2, lo de peor calidad, hasta 2000 dólares el m2.
"Hay -dice- cierta especulación en el aire, pero estamos seguros de que los precios no se derrumbarán."
Un hecho observable es que quien se muda de Barrio Parque va a un buen departamento en Recoleta y con la diferencia compra otro para renta. "El que compra en Barrio Parque lo hace para tener un buen espacio, pileta y una casa de categoría en el lugar más cotizado de Buenos Aires, que nunca perderá valor", concluye Montoreano.
El mercado inmobiliario respecto de las casas tiene sus peculiaridades. Por eso hay que diferenciar tres tipos de uso que inciden en la comercialización: residencial, como terreno y como sector comercial, distingue Miguel Altgelt, de Altgelt Propiedades. "Son las dos últimas las que más impulsaron la venta en estos ultimos años (85/90%) y las que subieron de valor. Sin embargo, en estos momentos de crisis se ha acotado sensiblemente la utilización de casas para un destino comercial. Los inversores apostaron en los últimos años a la construcción o al reciclado comercial. Así desaparecieron muchas casas y en su lugar podemos ver edificios terminados."



Seguridad, factor decisivo

Además del beneficio de contar con más posibilidad de luz, sol, terreno, aire y garaje propio, el que vive en una casa se ahorra los altos gastos de expensas que hostigan al que habita en un edificio. Sin embargo hay que tener en cuenta que la casa requiere que sea uno mismo quien se ocupe de su mantenimiento a diferencia del departamento, donde es necesario recurrir al administrador. A su vez, esta desventaja se convierte en una ventaja cuando se piensa en que ese mantenimiento lo puede hacer a su gusto y evaluación de costo y no librado a la decisión final del consorcio. Según comenta Alejandra Covello, de Covello Propiedades, un punto negativo de las casas hoy es el de la seguridad. "Por eso -opina- a la hora de definir la compra o el alquiler de una casa se buscan más las que están en calles bien iluminadas y tranquilas, cerca de medios de transporte y colegios."

Bartolomé Vedia Olivera, 1 de noviembre de 2008
Publicado en La Nación

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