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Un refugio en todas las crisis


Los operadores admiten que las ventas insumen ahora más tiempo por el juego de las contraofertas; los valores se mantienen porque quienes venden no pueden ceder posiciones si después tienen que comprar; todo lo bueno y lo premium, en la mira de los inversores

En medio de la crisis global que comienza a hacer sentir su influencia en estas costas, producto en buena medida de la falta de confianza en lo que hasta hace poco eran certezas, la definición de un operador local sirve como síntesis: "Hoy queda claro que si en el índice Merval cotizara la acción m2 , sería la más estable de la Bolsa". Carlos J. Puente redondea así su percepción del mercado.
Otros operadores, con diferentes matices, insisten en que, a pesar de que como lógica consecuencia de la incertidumbre las operaciones no tienen la dinámica de hace meses, "los valores se mantienen en los mismos niveles y lo harán mientras el dólar no nos dé bruscas sorpresas", dice Miguel Altgelt.
Las diferencias de opinión se deben a que se trata de un mercado muy variado, con edificios de todos los estilos y diferente mantenimiento, distinta orientación y calidad de los servicios. Todo esto provoca diferencias de una cuadra a otra, pero donde más se notan es en la ubicación. "El material premium, siempre muy bien ubicado, es el lugar ideal para el refugio de inversiones", destaca Roberto Ledo, director de Bullrich.
Lo que más conserva la dinámica en estos días son los departamentos chicos, una suerte de commoditie en épocas de turbulencias. La mayor parte de la demanda se concentra en una franja entre 60.000 y 120.000 dólares. Del último informe del Colegio de Escribanos de la ciudad, correspondiente a septiembre, se puede inferir por la cantidad de operaciones (6152) por algo más de 1430 millones de pesos, que el promedio por escritura es de unos 77.000 dólares.

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Selectivo

Esta tendencia la confirma Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria: "El mercado está selectivo y dirigido mayoritariamente a las unidades chicas, aunque con operaciones que demoran más tiempo ahora, ya que el comprador hace una oferta más baja."
Explica que "lleva varios días acercar a las partes, hasta que se cierra con una diferencia de un 8% en menos de lo inicialmente pedido."
Comenta que la propiedad mantiene su característica de refugio. "El único cambio que se percibe con la crisis es que las operaciones demoran más tiempo. Si antes llevaba 60 días para vender un tres ambientes, ahora se requieren 90". Agrega que el propietario está muy reacio a bajar su precio porque tiene que comprar a su vez otra vivienda.



Crisis de expectativas

"Los problemas de confianza mundial y decisiones internas desafortunadas generaron este año un pésimo clima de negocios, lo que se traduciría como una crisis de expectativa. Esto, sumado a que la demanda no está convalidando nuevas subas de precios, es recibido por el mercado con menor actividad: ni recesión ni derrumbe de precios. Esto trae aparejado la necesidad de mayores tiempos para la venta o el alquiler", asegura Mariano Oppel.
Agrega que lo que está ocurriendo con los precios es una vuelta al valor de mercado. "No se convalida ninguna suba y por eso las ofertas comienzan a distanciarse de los precios de lista y las negociaciones son más duras. Los propietarios deben exigir tasaciones serias para no perder oportunidades ni creer que pierden una fortuna aceptando una oferta del 10% menos."
Indica Oppel: "El nuestro es un mercado genuino, prácticamente de contado y sin apalancamientos financieros".
Para Carlos Fiks, "hoy todo se discute entre las partes, pero los valores no bajan. En los premium siguen en el mismo nivel de hace meses y es muy pronto para suponer que podría haber un retoque. Ocurre que en estos momentos ni compradores ni vendedores saben qué decisión tomar. Los que se animan sacaron el ahorro de un banco o de otra colocación y compran un departamento. Miran, hacen contraofertas, pero los dueños no ceden posiciones. Además, en las buenas ubicaciones las unidades realmente buenas no abundan".
Fiks estima que en muy buenas ubicaciones y tratándose de departamentos usados, el promedio es de 2000 dólares el metro cuadrado, con un 10% menos si es oscuro o por escalera. "Las contrapropuestas vienen hoy por el lado de las reformas que habrá que hacer a la unidad más que por un tema de mercado."
Roberto Ledo insiste en que a pesar de las turbulencias de superficie se concretan negocios. "Tomamos otro proyecto para vender y hay desarrolladores que compran terrenos en buenos lugares. En Libertador al 2400 hemos vendido el 60% del edificio, y hablamos de cotizaciones que parten de los 4000 dólares el metro cuadrado."
Agrega que el mercado inmobiliario local es sano, "no tiene los avatares de otros que crean burbujas por la gran masa hipotecaria que hizo subir los precios. Aquí, en cambio, los valores suben por el ahorro".
Según Ledo, la crisis se notará en el consumo, "pero la gente seguirá invirtiendo en propiedades, siempre como refugio. Estuvimos cerrando operaciones durante la crisis con el campo y con el tema de las AFJP. No perdemos demanda porque la gente dónde va a invertir, ¿en un bono?"


No tan complejo

Rafael Baigún, por su parte, considera que en este mercado la situación es menos compleja que en otros donde se observa una retracción de las actividades. "Si bien hay opiniones distintas en cuanto adónde dirigir las inversiones, muchos se deciden por las propiedades porque no saben qué hacer con su dinero. A pesar de todo se registra un movimiento razonable de operaciones y consultas. Pienso que el mercado está más maduro que en la crisis de 2002. Hoy se registran dudas en los alquileres comerciales, donde el inquilino por la menor actividad solicita alguna atención, que finalmente se negocia."
Miguel Altgelt agrega que así como ha disminuido la cantidad de inversores, también bajó la cantidad de gente que quiere vender.
"De eso se desprende que hay pocos inmuebles de calidad en el mercado. Entre 60.000 y 250.000 dólares hay menos llamados, pero más concretos. Es semejante a lo que ocurre en el verano."
Asegura que el ladrillo ha sido siempre la mejor inversión. "Un inmueble que se compró en 1999 a 100.000 dólares, en 2002 valía 60.000 y actualmente puede cotizarse en 135.000. Esto demuestra que, pese a las fluctuaciones, es una inversión que se sostiene en el tiempo. Por eso, en tiempos de crisis como los que estamos atravesando es poco serio hacer predicciones."
Puente insiste en que el mercado, dentro de un marco lógico de menor actividad, transmite conductas concretas; vendedores dispuestos a mantener los precios del último trimestre, compradores prudentes que, por ahora, siguen notando poco margen de negociación y tranquilidad en ambas partes. Ni los dueños de metros cuadrados ni los dueños de los dólares muestran apuro en cambiar de activo.
"Este colapso nos encuentra en muy diferente posición a la crisis de 2001, por eso creo sinceramente que los próximos meses se basarán en el siguiente trípode: precios sostenidos, compradores selectivos que discutirán su mejor contraoferta y, obviamente, una desaceleración que no implicará recesión."

Rafael Giménez, 22 de noviembre de 2008
Publicado en La Nación

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