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Para 2009, los mismos precios


Los operadores coinciden en que el año próximo el reconocido resguardo de la inversión inmobiliaria mantendrá los niveles de actividad en un escenario difícil. Y aunque se cree que las cotizaciones no sufrirán cambios, las negociaciones serán arduas

El mercado está expectante y escéptico. Pero cada día más aferrado a los ladrillos. Esto bien podría ser la síntesis y el corolario de un año donde la palabra crisis llegó para quedarse, en un escenario de confusión, tensión, incertidumbre y desánimo. Pero los argentinos, tan sometidos a estos ciclos, no sólo en el plano económico, sino en el político, han aprendido en el transcurso de los años y de los momentos acuciantes que no existe mejor inversión que la compra de inmuebles. El concepto, más allá de las diferencias, es compartido por todos los players del mercado, que redoblan las apuestas, con la idea de transitar un año difícil, como el que está por llegar, pero con la esperanza de una recuperación. La inversión en el ladrillo se advierte sólida siempre y, más aún, en períodos de crisis.
Para Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria: "El año 2008 finaliza con los valores de las propiedades en un nivel estable a pesar de los acontecimientos externos e internos que se sucedieron durante el último semestre. "Los precios se han mantenido y las expectativas no tienen tendencias alcistas ni de caídas pronunciadas (sólo bajarán las propiedades que se encuentren sobretasadas, fruto de un análisis incorrecto). No existen causas concretas que nos permitan gozar de un optimismo marcado, pero tampoco mirar el futuro de manera derrotista", añade.
Sin embargo, asume que hay cierta retracción en la compra de unidades a estrenar, pero en las premium la venta no se ha frenado y tampoco la construcción de los emprendimientos. "Hay que estar atentos a los signos favorables que se puedan generar y aprovecharlos al máximo."
Gladys Romero Areco, de Kantai, coincide con Toselli: "La gente tiene dudas porque piensa que bajarán los precios. Pero en el mercado premium es difícil que eso suceda aunque puede haber un reacomodamiento de los valores en otros inmuebles. Aun así, el concepto de refugio significa que nadie saldrá a malvender su propiedad. Además, en el caso de los departamentos chicos que se alquilan, ofrecen una renta interesante de entre el 4 y el 5%, nada desdeñable en un mercado que no es volátil."
Acerca de esta necesidad de reacomodar los valores, Roberto Tizado advierte que después de un muy buen primer semestre de 2008 y otro muy inestable han surgido temores. "Cuesta mucho más acercar las variables, porque la demanda busca valores más bajos y la oferta no está dispuesta a bajar los precios. Lo que sucede es que las negociaciones llevan más tiempo, y en algunos casos con inmuebles importantes se demoran las decisiones."
El empresario cree que habrá menos fluidez y deberán esperar la reacción del mercado en marzo. ¿Qué pasará con los terrenos? "Se tendrán que ajustar, lo mismo que los costos de la construcción, porque han subido mucho. Con los valores de los terrenos y de los costos de obra hoy sería inviable el negocio."

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Mejor opción

Aun así Tizado no deja de afirmar que aunque hay que esperar algunos meses complicados, el mercado se defenderá. En esa posición también se afirma Mariano Oppel, presidente de Oppel Propiedades : "Cada vez que se reavivan las nefastas noticias del mundo financiero; es decir, bancos en problemas con pérdidas millonarias, acciones y bonos que no repuntan, o una nueva multimillonaria estafa a ahorristas, se acentúa más mi optimismo para 2009. La mejor opción es el mercado inmobiliario, y el mejor momento para entrar es en épocas de crisis o incertidumbre. Mucha gente este año ha perdido mucho dinero ahorrado que creía que estaba en algún lugar a salvo; en 2009, estoy seguro de que cambiará su forma de ahorrar y eso les permitirá seguramente vivir mejor."
Desde luego que a la hora de invertir siempre hay que elegir las propiedades más cotizadas, que conservan y mantienen muy bien sus valores. Entre los barrios elegidos para esas inversiones se destaca Puerto Madero, cuyos valores hoy promedian los 3000 o 3500 dólares el m2.
Hernán Moyano, de Hernán Moyano & Asociados, expresa: "Este barrio mantiene vigente su atracción para los compradores. Hay obras de gran magnitud que merecen destacarse como es el caso de la torre Renoir, recientemente inaugurada, que deja un sello en este mercado residencial; existen muchas expectativas acerca de la segunda torre que se está construyendo. Puerto Madero se afirma con sus propuestas en segmentos de alto nivel".
Juan Garrone, presidente de la empresa desarrolladora Creaurban, que justamente tiene proyectos en Puerto Madero, es muy optimista frente a todos los vendavales: "Diciembre termina con un repunte en relación con meses más complicados como octubre y noviembre. En el nivel internacional, creo que se pensó con mayor dramatismo acerca de que la crisis podría ser semejante a la del 30, pero afortunadamente no parece que sea así. Todos los gobiernos están tratando de encontrar soluciones en este mundo global, para salir de la gran turbulencia. Con relación a los precios, se creó la expectativa de que bajarían y, en nuestro caso, eso no sucedió. Otras empresas también los han mantenido. ¿La señal positiva? Que la gente se vuelca a los ladrillos, y más a los de calidad. En enero y febrero habrá un menor movimiento, pero seguramente a partir de marzo la gente volverá a tomar decisiones. Y aunque la economía crezca a menos ritmo, el mercado se mantendrá sólido. ¿Los precios de Puerto Madero? Están en un promedio de 3500 dólares el metro cuadrado".
El presidente del SOM (Sistema de Ofertas Múltiples), Juan Badino, advierte acerca de la necesidad de negociar entre las partes. "Si no se vende en parte es porque hay muchas expectativas de la demanda de que bajen los precios de las propiedades, mientras que el vendedor no se mueve de su tasación. Creo que unos y otros podrán acercarse en la medida en que pueden replantearse sus decisiones. El año no termina al ritmo que prometía durante el primer semestre de 2008, por los problemas ya conocidos. Hay visitas, pero no se definen las operaciones", estima el directivo.
En relación con los precios, dijo que la realidad sugiere que podrían bajar algo, "pero nadie puede dar un pronóstico porque no hay muchas operaciones, por dos motivos: los que compraban no han tomado la decisión de concretar pensando en una disminución de los precios. Además, los que ofrecían comprar a menor valor no encontraron flexibilidad de parte de los propietarios, que retiraron de la venta su propiedad. Será una etapa de análisis, en un mercado con signos recesivos. Siempre hay que dar batalla y evaluar los acontecimientos que vienen".
Llega un tiempo de ajustes. ¿Esto implicará que los precios bajen? "Creo - se anima Carlos Puente, de Puente Propiedades - que habrá contraofertas de entre el 5 y el 10%, y seguramente si la etapa que hay que atravesar es recesiva habrá más capacidad para negociar entre las partes. La desaceleración está a la vista, pero hay que trabajar con esmero si uno busca resultados. Según mi entender, hay que ver cómo avanzan los acontecimientos aquí y en el mundo".
A modo de conclusión, Azpiroz Costa define: "El Real Estate siempre tiene oscilaciones. No es exponencial. Crece, pero tiene mesetas. Siempre devuelve dividendos y a la vez ofrece seguridad en los ahorros a través del tiempo".

Adriana B. Anzillotti, 20 de diciembre de 2008
Publicado en La Nación

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