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El reciclaje de oficinas en el sur ya logró buenas rentas

Las ventajas del reciclaje, que un poco tardíamente se reconocieron por estas latitudes, y ya experimentadas en el microcentro con varios edificios, se han empezado a tener en cuenta en la zona sur de Buenos Aires, como un nuevo nicho para la oferta de oficinas, fundamentalmente en locación. La fuerte influencia de Puerto Madero en la revalorización del área, más la decisión de revitalizar el Sur difinida como estratégica por el Gobierno, ha cosechado frutos doblemente sabrosos: la conservación de edificios históricos, y el desarrollo de un negocio - cuando se plantea correctamente - de alta rentabilidad.

Reciclaje de oficinas

Santiago Beccar Varela, que tiene en cartera dos edificios terminados y entregados - Paseo Colón 756 y Moreno 411 - y dos en proceso de finalización - Belgrano 438 y 456 - estimó que el reciclaje abre un interesante campo de negocios inmobiliarios, en coincidencia con la política de muchas empresas de reducir costos.

Aunque en no todos los ejemplos se concretó, la tendencia se acentuó a la luz del tema de las áreas de preservación histórica, y durante la gestión del nuevo Código de Planeamiento Urbano que empezó un intento de estimular la refacción y el reciclaje de edificios existentes, mediante algunas exenciones impositivas.

"En Chile, especialmente en Santiago - comenta - se ha desarrollado el reciclaje de barrios suburbanos, donde señoriales casas con jardines fueron transformadas en oficinas. También en algunos pueblos del interior de los Estados Unidos, como Atlanta o Nashville, se ha asentado esa característica, lo que permitió mantener la identidad arquitectónica y extender el área comercial más allá del centro propiamente dicho, con sus típicas torres".

El método del reciclaje ha revalorizado edificios emblemáticos otorgándoles nueva función

Lo que se buscan, consideró, son edificios de 4 o 5 pisos, que admitan plantas de entre 1.000 y 2.500 metros cuadrados, pero escapando de los grandes rascacielos que dificultan la movilidad interna.

La ventaja más notoria, además del rescate de un edificio con valor patrimonial, es el costo inicial y la renta que se obtiene: "Construir un inmueble triple A está saliendo entre 1.100 y 1.500 dólares por metro cuadrado, lo que obliga a venderlo por encima de 2.200 / 2.400 dólares por metro cuadrado. Esa inversión condiciona una renta de alquiler cercana al 12 % anual o superior. En el edificio reciclado se pueden ofrecer las mismas prestaciones, pero como cuesta menos, se cobra menos pero la renta es mayor. Las mayores interesadas son aquells compañías que no necesitan ubicación tan excelente, y que les interesa ahorrar costos, en un lugar de trabajo que cumple con los estandares que ellos necesitan, y en lugar de pagar entre 37 y 40 dólares por metro cuadrado de alquiler, están pagando entre 13 y 16 dólares por igual superficie".

El hecho de tener un destino comercial, favoreció el rescate arquitectónico del edificio de Molinos.

Aunque el objetivo del negocio es casi exclusivamente los alquileres, no se deja de pensar en una posible venta del inmueble. Por otra parte, como la operación se concreta con inversores múltiples, que prestan a tasas del orden del 8 y 9 % anual, cuando el que maneja el negocio es de confianza, las rentas una vez terminado - entre 12 y 14 % - resultan apetecibles.

Armando Pepe, quien también encaró el reciclaje de un edificio sobre la avenida Belgrano - al 800 - sostiene que la cercanía a la avenida 9 de Julio es un argumento fundamental en el negocio, especialmente en el tramo que llega hasta Paseo Colón. En su opinión, no han corrido igual suerte las ubicaciones situadas hacia el este, con dirección hacia la avenida Entre Ríos.

El mantenimiento de materiales nobles e irrecuperables, agrega al negocio un contenido altamente estético.

Aunque el edificio recuperado tiene aún tres plantas vacantes, fue tomado en alquiler en su mayoría por empresas de servicios. Cada unidad dispone de dos baños y office.

Fueron rescatados mármoles y maderas originales, el frente con su color originall y se dejaron plantas libres y se rehicieron los cielorrasos.

Alicia Esteban, Edición Nº 256 Julio / Agosto de 2001

Publicado en revista "Propiedad Horizontal", de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

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