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Oficinas
Clima de mayor cautela


Los operadores coinciden en que los precios no aumentarán y habrá más espacios para alquilar

Los alquileres que vencen son en su mayoría renovados

El final de este año encuentra el mercado de oficinas en una situación de demanda activa y valores estables. Los operadores piensan que este panorama es consecuencia de la escasa vacancia actual, tanto en inmuebles de nivel AAA como A.
Ignacio A. Cabrera, de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias, advierte que en los últimos meses el mercado de oficinas no ha evitado los coletazos de la crisis económica, tanto externa como interna. "Esto -opina- ha llevado a que las empresas se tomen más tiempo para evaluar y demoren en concretar las operaciones de alquiler o compra. Por estos motivos y por la época del año actual, la demanda ha disminuido". No duda de que la crisis global es uno de los factores por los cuales este mercado se encuentra a la expectativa. Observa, asimismo, más espacios vacíos. "La oferta actual -indica- es mayor en relación con la del año pasado. Hoy existe la posibilidad de adquirir metros en alquiler en un edificio de categoría AAA a diferencia de otros años." Según su testimonio, el valor promedio de los alquileres, tomando en cuenta oficinas de categoría estándar y premium ronda aproximadamente los 25 dólares por m2.
Lo más solicitado por quienes buscan oficinas, continúa Cabrera, es el valor, la buena ubicación, la disponibilidad de cocheras en el mismo edificio y el estado de la planta. "Esta última característica -afirma- ha tomado una relevancia importante, dado que las empresas buscan no tener que invertir mucho dinero para acondicionar la oficina y comenzara ocuparla." Actualmente, la firma Javier Lobo cuenta con metros para alquilar en un edificio AAA, en la Torre Bouchard (Bouchard 547). Tiene el piso 19º y parte del 11º a 40 y 37 dólares por m2, respectivamente. Para Santiago Moyano, de Hernán Moyano & Asociados, "el momento induce en muchos casos a renegociar los precios; el escenario cambió y habrá que acercar a las partes para acordar otros valores, teniendo en cuenta que habrá más espacios disponibles. El rango de valores puede establecerse entre 22 y 25 dólares en alquiler".
Por su parte, al analizar este mercado, Mariana Stange, de la división oficinas de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, señala que en estos días los clientes -en su mayoría grandes empresas de origen multinacional- se mueven con cautela y toman mayores plazos para sus decisiones.
"Tienen -comenta- el aliciente de saber que en los últimos años, los precios se estabilizaron en torno a los 30/35 dólares/m2 (oficinas AAA), cuando en la década del 90, en edificios emblemáticos como el República, por ejemplo, el m2 alcanzó valores de 50 dólares."
Agrega que desde hace varios meses se percibe una concentración de demanda en torno de superficies que oscilan entre 500/600 m2. Por otra parte, los datos revelan que el mercado está absorbiendo un promedio de 80.000 a 100.000 metros cuadrados anuales.
El valor promedio de los alquileres en la capital, según Stange, es el siguiente: en categoría A 24/28 dólares por metro y en categoría AAA 30/35 dólares por m2.
En lo que respecta a la zona norte, el precio es de 15/20 dólares por m2 para categoría A y 20/25 dólares por m2 para categoría AAA.
Al hablar de las perspectivas para el año 2009 comenta que el panorama es favorable para los proyectos en ejecución, sin dejar de tener en cuenta que el escenario de crisis ha puesto cierto freno al lanzamiento de obras nuevas, y jugará a favor del éxito de las que se están realizando.

Un año que no faltaron propuestas

Para Pablo Manes Marzano, director de negocios corporativos de Colliers International, la tendencia indica que desde la demanda se observa mucha más precaución en el análisis de los costos y por consiguiente una demora en las tomas de decisiones para nuevos proyectos de relocalización.
Señala, por otra parte, que se aprecian más cantidad de espacios disponibles en locación en todas las áreas. Un hecho que observa es que los inmuebles que hace un tiempo atrás resultaban atractivos al mercado de inversores, en estos momentos y a falta de apalancamientos y de interés de los fondos internacionales permanezcan por mayor tiempo en exposición a la espera de un reacomodamiento.
En lo que atañe a las perspectivas a futuro, la visión de Manes Marzano indica que en el 2009 habrá más espacios vacíos que en el 2008. Al analizar de dónde van a provenir esos nuevos metros, explica que la superficie que ingrese como obra nueva durante el 2009, "formará parte de la evolución natural del inventario y ayudará a contrarrestar la baja vacancia de los últimos años".
Según Manes Marzano, el precio para categoría AAA ronda los 38.8 dólares por m2 rentable, para categoría A, los 27.8 por m2 rentable y para categoría B alrededor de 17 dólares por m2 rentable.
Para Santiago Mieres, director del area comercial & industrial de Mieres Propiedades, no existen dudas acerca de que la actual intranquilidad económica afecta, de algún modo, al mercado de oficinas.
"Esta crisis -comenta- a diferencia de anteriores, es mundial, y hay una gran cantidad de empresas que migran a la zona norte que tienen sus casas matrices y, por ende, sus decisiones comerciales desde afuera. Hoy la línea que les bajan es de quedarse tranquilos, ajustar los costos fijos y si es necesario achicar la superficie. Ello genera movimiento."
Los espacios disponibles, comenta, son pocos: "Los m2 disponibles en zona norte rondan los 30.000 metros cuadrados, en edificios que van desde los 400 m2 hasta los 10.000 m2. Se estan construyendo alrededor de 50.000 metros cuadrados más. Estos metros son en edificios corporativos, es decir, con pisos que arrancan desde los 1000 m2. Durante 2009 van a terminarse estos metros y crearán una oferta de oficinas de calidad AAA. Por ende, la vacancia aumentará en un 45 por ciento del promedio histórico de la zona."
Agrega Mieres que las zonas deTigre y Pilar están armando en estos momentos polos de nivel, con la construcción de oficinas premium, de gran calidad, con valores entre los 10 dólares y 13 por m2.

Bartolomé Vedia Olivera, 5 de enero de 2009
Publicado en La Nación

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