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Siempre, los chicos


Departamentos de uno y dos dormitorios lideran las búsquedas y los operadores estiman que este año se convertirán en una especie de commodity . A pesar de la menor actividad por el verano y la crisis, los precios se mantienen en los niveles de noviembre, con alguna pequeña quita

Los alquileres que vencen son en su mayoría renovados

El de los departamentos de uno a tres ambientes es el segmento inmobiliario más demandado. Lo buscan desde los que se achican hasta los que apenas empiezan. Los operadores sostienen que en un mercado inestable como el actual las unidades chicas son un cheque al portador.
Además, lo realmente bueno no abunda en el mercado. Son unidades tradicionales para viviendas orientadas a la clase media, pero a la vez refugio de inversores.
Asimismo, es el sector que no presenta dudas para los brokers; en épocas de vulnerabilidad, es el que lo dinamiza y nunca detiene sus operaciones.
Ubicación, servicios y vistas son las tres características más importantes que el público busca en este tipo de unidades. Los que conocen el medio afirman que pese a la falta de crédito, y con el condimento de un contexto inestable, los valores no se han modificado en este segmento porque mucha gente quiere comprar, y los que son propietarios no piensan en desprenderse de ellos frente a la incertidumbre y la falta de opciones para invertir.
Para Carlos J. Puente, titular de la inmobiliaria homónima y con 30 años de experiencia en Villa Urquiza: "El comienzo del nuevo año nos muestra básicamente un mercado muy lento a la hora de cerrar operaciones; los precios de los inmuebles están firmemente sostenidos por los propietarios, y sin indicadores, por ahora, de una suba o baja. El movimiento se destaca especialmente en unidades de monoambientes a dos dormitorios, con valores de entre 60.000 y 100.000 dólares, y donde se nota claramente que la contraoferta aceptada está entre el 5% y el 8% del valor solicitado.
"Es evidente -continúa el broker- que el ambiente inmobiliario de 2009 no tiene correlato con el escenario del colapso de 2002, situación que se manifiesta en el comportamiento del poseedor de metros cuadrados, que, salvo situaciones especiales, muestra predisposición a sostener los valores solicitados."
En Caballito, el panorama es similar. Hugo Mennella, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, explica: "Ese segmento no va a sufrir ninguna consecuencia, ya que es el tradicionalmente buscado para inversión, para primera vivienda, o por los que se mudan a algo más chico".
Agrega que es lo más demandado en todos los barrios. En esta zona se solicita tanto nuevo como usado, y las diferencias radican en la ubicación.
"En los momentos especiales que nos toca vivir, estas unidades son un cheque al portador, y los precios no van a bajar. Así como el gobierno nacional hace hincapié en apuntalar otras áreas de la economía, como fomentar la venta de autos o electrodomésticos, debería apuntar a que la gente tuviera mayor acceso a la vivienda y el crédito." Mennella sostiene que los departamentos situados en zonas no tan demandadas entrarán en una franja de negociación por debajo de los valores de mercado.
En Caballito, una unidad estándar usada de dos ambientes ronda entre 1000 y 1200 dólares el m2; para los nuevos, entre 1300 y 1500 dólares. Los tres ambientes no difieren demasiado de estos valores.

La construcción apunta a superficies pequeñas y versátiles



Mientras algunos actores del mercado inmobiliario piensan que toda crisis es una oportunidad y que hay armar una reingeniería para adaptarse a la actualidad, otros esperan que en marzo se reactiven las operaciones.
Jorge D´Odorico, de De´Odorico Propiedades, apunta: "Estamos confiados; si bien hubo una retracción en noviembre y diciembre, esperamos que en febrero y marzo se reactive, porque el ladrillo sigue siendo un excelente refugio. Creemos que será un año con ventas precisas, pero sin movimiento de precios en unidades chicas. En el caso de los departamentos de dos y tres ambientes, la demanda es sostenida; son las vedettes del mercado. Aunque en el usado falta una mayor oferta y en los nuevos se están terminando algunos proyectos".
Añade que estas unidades de 60 a 100 m2 no van a sufrir variaciones de precio. "Cuando se publica en una buena ubicación tenemos muchas llamadas. Activa el mercado y es como un commodity . En Barrio Norte o Palermo el metro cuadrado para el usado oscila entre 1700 y 1800 dólares promedio, y lo nuevo, de 2200 a 2500 dólares", explica. Muchos operadores coinciden en que en los edificios con unidades chicas la presencia de amenities se ha convertido en un factor decisivo a la hora de comprar. De esta forma, desde el punto de vista de las inmobiliarias, los amenities ayudan no sólo a lograr mejores precios, sino también a una mayor velocidad de venta. Las unidades pequeñas en edificios con buenos servicios son buscadas por compradores jóvenes, parejas o matrimonios con chicos. También para alquilar.
En Belgrano, esta tipología es muy requerida. Así lo confirma Julio Tesler, a cargo de la inmobiliaria del mismo nombre. "Hay más predisposición a escuchar ofertas, pero la expectativa es que habrá movimiento en este sector, pero es probable que las operaciones sean más lentas, y nosotros tendremos más trabajo este año."
La firma comercializa un emprendimiento desde el pozo en Balbín y Blanco Encalada. Será un edificio con departamentos de dos dormitorios, de 88 a 100 m2, con todos los amenities.
"Hemos vendido a inversores en 1500 dólares el m2, con una proyección de 2000 cuando esté terminado. En usados, en el radio que va desde Libertador hasta Juramento y Dorrego, se venden entre 1800 y 2000 dólares, pero el margen en contraofertas es mayor."

Juan Fernández Mugica, 10 de enero de 2009
Publicado en La Nación

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