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¿Qué comprar ahora?


El sector de la demanda que puede disponer de 50.000 a 150.000 dólares tiene como alternativa invertir en departamentos chicos bien ubicados y con algunos servicios; se puede obtener una renta, que actualmente se estima en un 6% anual, en espera de una futura revalorización

Hay que invertir en unidades de buen nivel y fáciles de vender

¿Qué hacer en este verano que no da tregua ni en las temperaturas ni en los mercados? Quienes lejos de las playas optaron por seguir en la ciudad pueden aprovechar una actividad inmobiliaria mucho más restringida para buscar el departamento con más tiempo. Y arriesgar alguna contraoferta.
Tanto operadores como developers dejan entrever que si se tienen entre 50.000 y 150.000 dólares lo mejor será destinarlos a la compra de un departamento chico, pero bien ubicado, entre el monoambiente y los dos dormitorios. No es demasiado costoso de mantener y ofrece una renta cercana al 0,6% mensual si no se lo quiere habitar. Es decir, entre 900 y 1100 pesos para un monoambiente, por lo que parece ideal para tenerlo un tiempo y luego ver qué pasa con los precios.
Grandes desarrolladores apuntan a ese segmento y también sugieren construir unidades chicas, que además son más fáciles de alquilar. Nadie sabe a ciencia cierta qué sucederá con los valores, pero no hay duda de que el ladrillo es un lugar seguro para la espera.
En estos momentos donde la incertidumbre a raíz del colapso financiero internacional se apodera de los protagonistas que mueven el mercado, la gente ya comenzó a anticiparse desde hace unos meses. Según el registro que ofrece el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la escrituración promedio de departamentos ronda los 80.000 dólares.


Piden créditos

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina piden al Gobierno un plan para que retornen los créditos para la clase media.
Néstor Walenten, presidente de la entidad, sostiene que "es lamentable que no se hayan creado líneas a tasas bajas para la clase media. Esta difícil realidad financiera que existe hoy ha hecho desaparecer el escaso siete por ciento de las operaciones que se concretaban a través del crédito; de cien que se realizaban, 97 eran en efectivo. El mercado se ha reducido por la incertidumbre".
Agrega que desde 1994 hasta hoy un departamento vale el doble.
"El sector debe darse cuenta de que el régimen de blanqueo de capitales puede ser positivo ya que aquel que no los haya declarado y que invierta en ladrillos o emprendimientos inmobiliarios sólo es penalizado con el 1% que se recupera con dos meses de locación."
Anticipa que los valores se mantendrán en los niveles de hoy, pero habrá negociaciones más duras.
"Cualquier alternativa inmobiliaria hoy es viable, pero los departamentos de 50.000 a 100.000 dólares se transforman en commodities porque siempre tienen demanda."
Coincidente aunque con algunos matices es la opinión de Sebastián Sosa, director de RE/MAX Argentina.
Opina que serían muy favorables los incentivos impositivos para que la gente invierta en propiedades en lugares no tradicionales, además del retorno a tasas subsidiadas de los préstamos hipotecarios.
"En esta realidad -dice- lo que vale es que la constructora o desarrolladora sea conocida. Lo primordial que debe tener en cuenta la gente es la ubicación, la marca, la trayectoria y la confianza en el agente inmobiliario. A mis clientes les aconsejaría para inversión buscar en buena ubicación, unidades pequeñas de 70.000 a 150.000 dólares, porque rotan y tienen retorno; hoy sirve comprar y quedarse con el departamento un tiempo. El inmueble sigue siendo algo tangible cuando se lo ve a mediano y largo plazo."
Por el lado de las entidades de la construcción, tal es el caso de Construya, que agrupa a varias empresas del sector, Horacio Ortega, vocero de la asociación y vicepresidente de Plavicón explica que "cuando hay decisiones de importancia como es adquirir una propiedad, el comprador se retrae y espera tener un mejor panorama de la situación. Como contrapartida históricamente, las propiedades han sido un buen refugio para los ahorros, es decir que pasada la incertidumbre, la construcción es una muy buena oportunidad y las unidades pequeñas, bien ubicadas son las más rentables".
Con respecto a los préstamos hipotecarios, Ortega considera que es indudable que un crédito a tasas razonables ayudaría mucho a la construcción y a solucionar el déficit habitacional, y sería el primer paso para los solteros o los matrimonios jóvenes. "La propiedad nunca fue un mal negocio para los que tienen ahorros. En el caso de los insumos, algunos están bajando y puede haber ofertas puntuales de los fabricantes pero habrá estabilidad."



Buen negocio

Las grandes desarrolladoras y constructoras imaginan un escenario con precios similares y también aconsejan invertir en unidades pequeñas que generen renta.
Para Jorge González, titular de la empresa constructora Baresa, que vende el emprendimiento La Morenita, en Monserrat, todo depende del motivo que impulse al comprador.
"Si es para inversión, elegiría propiedades de 60.000 a 150.000 dólares que tengan mercado con futuro de renta, sea para alquiler clásico o temporal y que se preserve el patrimonio. Si es un comprador genuino, la mayoría de la gente no puede adquirir una vivienda sin crédito, que es la herramienta que falta. Nuestra estrategia apunta a proyectos de unidades pequeñas orientadas al inversor de renta en el interior del país, caso Tandil y Bariloche. Es que hay que pensar en proyectos acotados cuando hay una merma en la actividad. Hoy el que tiene una unidad construida, si no tiene la necesidad de venderla, no baja el precio porque sabe que la reposición le costará lo mismo", afirma el desarrollador.


Premium sin cambios

En el caso de Creaurban, su presidente, Juan Garrone, subraya que los precios no se modificarán en los emprendimientos premium. "La compra de unidades por parte de los extranjeros es más esporádica y en nuestra firma, los objetivos se mantienen pese al complicado escenario internacional.
"No hemos modificado los valores y estamos aguardando cómo se instrumenta el régimen de blanqueo de capitales, tenemos la idea de tenerlo como herramienta para interesar a posibles clientes. Seguro que será para un determinado grupo del mercado, no para la primera vivienda. Seguimos las noticias de Estados Unidos y España, donde los precios han bajado, pero se trata de mercados que son apalancados financieramente y a diferencia nuestra, el desarrollador no precisa el dinero para iniciar el emprendimiento. No veo ese escenario en nuestro país, aquí no hay un caso Madoff o bancos que puedan caerse."
Garrone apunta que la diferencia hoy con respecto a crisis como la de 2001 es que no hay un lugar de refugio para un activo financiero. "El dinero no se puede colocar afuera, es difícil saber qué hacer y por eso las propiedades resultan una opción aún con los distitos matices que puedan ofrecer. La gente puede esperar o no a que bajen los precios, pero nadie duda de que es un buen lugar para preservar el ahorro."

Juan Fernández Mugica, 17 de enero de 2009
Publicado en La Nación

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