Como ser parte de TOP INMOBILIARIO ¡Publicación GRATUITA!
blog top

Créditos, un horizonte complicado


Mientras la demanda tiene problemas para acceder a la financiación hipotecaria, aquellos que lograron un préstamo hace un par de años enfrentan dificultades para pagar. Cuando termina el período de tasa fija y pasa a variable aumenta considerablemente el monto de las cuotas

Como resultado de la crisis financiera generalizada, el mercado del crédito hipotecario argentino no ha podido evitar sufrir el impacto, observándose un incremento de las tasas activas que aplican los bancos. Adicionalmente se apunta a una disminución de los porcentajes de financiación, reducción de montos máximos y una mayor requisitoria al momento de la demostración de ingresos. Algunos bancos suspendieron sus líneas crediticias y otros no alcanzan al uno por ciento de la cartera de clientes.
Diego Gatto, del Banco Hipotecario, explica: "Luego de un período de crecimiento sostenido, que permitió desde 2004 una originación de 1500 millones de pesos a tasa fija de 9,75 por ciento (TNA) y plazos de hasta 20 años, a fines de 2007, en el comienzo de lo que se conoce como crisis subprime se produjo un amesetamiento en la actividad y este complejo escenario internacional generó un aumento en las tasas como consecuencia del mayor costo del fondeo, como así también una notable retracción en la demanda".
El Banco Hipotecario cuenta con una única línea de crédito en un plazo de 10 años a tasa fija y a tasa variable de hasta 20 años. "Nuestros clientes han optado en más del 99 por ciento de los casos por tomar tasa fija", detalla Gatto.
Para acceder a un crédito, el Banco Hipotecario exige dos años de antigüedad laboral comprobable, un ingreso mínimo de 2500 pesos, que puede ser sumado entre titular y cónyuge, tanto para empleados en relación de dependencia, independientes o jubilados y se financia hasta el 70 por ciento con un monto máximo de 500.000 pesos. La tasa fija alcanza el 25.75 por ciento y la variable, el 18 por ciento a diez años.
Patricia Parente, de la gerencia de productos del Banco Ciudad de Buenos Aires, expresa: "Si bien nuestra entidad adecuó sus líneas en el último trimestre en cuanto a porcentaje de financiación, montos máximos y tasas, los préstamos se han mantenido y es el de mayor presencia en oferta de préstamos para la vivienda en Buenos Aires".
Ciudad Vivienda financia hasta un monto máximo de 500.000 pesos y en un plazo máximo de 240 meses en tasa variable al 14.97%, en 120 meses al 14.43% y a 60 meses en tasa fija al 15.90%.
Ciudad Inquilinos tiene una financiación de hasta 300.000 pesos. Los plazos disponibles son de 20 y 30 años, con tasas fijas a dos años al 12.50%y variable al 12.50%.
Adicionalmente, el banco ofrece líneas hipotecarias especiales para financiación de operaciones dentro de la zona de San Telmo y Monserrat, así como así una línea especial para jefas de familia para la adquisición, ampliación y refacción de viviendas en la Capital Federal y Gran Buenos Aires. Estas líneas cuentan con un máximo de financiación del 75 por ciento para adquisición y ampliación y del 100 por ciento en el caso de refacción. La línea Jefas de Familia ofrece financiación de hasta 60 meses a tasa fija al 13.90% y a 240 meses, a tasa variable al 12.50%. Mientras, la línea San Telmo y Monserrat ofrece con plazo de 60 meses a tasa fija al 15.90% y a 240 meses con tasa variable al 14.97%.

El difícil momento de la decisión



Perfil de los tomadores

Un relevamiento realizado por la gerencia del Banco Hipotecario en 2007 determinó que más del 50 por ciento de los tomadores de créditos estaban alquilando al momento de realizar la operación. "No fue necesario crear una línea especial porque las que tenía el banco respondían a las necesidades de los inquilinos", afirma Gatto. En el Hipotecario el promedio de edad de 40 años. El ingreso familiar promedio es de 5000 pesos y más del 80 por ciento son trabajadores en relación de dependencia
La edad promedio de los tomadores en el Ciudad también es de alrededor de 40 años. Casi la mitad de los solicitantes es cliente del banco y el 60 por ciento son hombres.
Para los que no pueden seguir cumpliendo con el pago del préstamo, en el Ciudad se analizan las posibilidades de renegociación.
Mientras, en el Hipotecario debido a que los tomadores, en su mayoría, se inclinaron por las líneas a tasa fija, casi no existen casos de morosidad. "Sin embargo, estamos analizando una medida general para brindar una respuesta y se analiza caso por caso", añade Gatto. Adelanta que se estudia el lanzamiento de nuevas líneas. "No obstante, el nuevo escenario internacional exige creatividad en el desarrollo de una ingeniería financiera que, "permita brindar soluciones crediticias".
Un informe del Banco Nación expresa que esta entidad cumplió con el objetivo de brindar una promoción social, ya que se otorgaron alrededor de 20.000 nuevos créditos hipotecarios por un monto de 2000 millones de pesos. Se han financiado operaciones de hasta 210.000 pesos, en la línea Mi Casa y el plan inquilinos, en un 90 por ciento hasta 30 años con tasas fijas al 14.75 por ciento hasta fines de 2011. Después de ese plazo, se preverá la aplicación de un margen del cuatro por ciento sobre el promedio de las tasas de plazo fijo, según índices del Banco Central.
Por su parte, el BBVA Banco Francés tiene vigente préstamos hipotecarios para la adquisición, construcción y refacción de vivienda a tasas variable y mix (fija y variable). Esta entidad ha discontinuado el sistema de tasa fija; en cuanto a la variable es de 26,50 por ciento y también existe un mix de ambas tasas. Se aplica el 26 por ciento con dos o tres años de tasa fija y 27 por ciento en cuatro o cinco años. El resto es todo a tasa variable. Se financia hasta el 60 por ciento del valor del inmueble con un monto máximo de 300.000 pesos hasta 15 años. Se requiere un ingreso mínimo para solteros de 1000 pesos y en grupo familiar de 1200 pesos.
Para refacción y construcción, la garantía es la vivienda y se otorga hasta el 30 por ciento de la propiedad a refaccionar por un monto máximo de 100.000 pesos y hasta ocho años. Para la construcción se financia hasta el 50 por ciento, para solteros y grupo familiar con 4000 pesos de ingresos y plazos hasta 15 años por 100.000 pesos de tope.

Javier Reyes, 31 de enero de 2009
Publicado en La Nación

Indice de Novedades