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Depósitos
Se posiciona la zona sur


Por los buenos accesos y los precios más reducidos que en el Norte o el Oeste, despierta el interés del sector logístico

La altura de los techos y la falta de columnas suma puntos en la cotización

Aunque todavía en un tercer puesto, por debajo del Norte y el Oeste, hace tiempo que la zona sur (en sus dos corredores Lanús hasta La Plata y de Capital hasta Cañuelas) se posiciona como una alternativa muy importante para la radicación industrial. La ventaja que propone el Sur radica en que los valores de los depósitos, en venta o en alquiler, son más bajos. Este radio cuenta, asimismo, con accesos francos hacia distintos puntos, dados fundamentalmente por la autopista Buenos Aires-La Plata; las autopistas Riccheri y Jorge Newbery, que vinculan aeropuertos, Monte Grande y Ezeiza; la autopista Esteban Echeverría-Cañuelas, que es nexo de la autovía ruta 6 que unirá en un futuro cercano los puertos de La Plata y Campana, y las rutas 205 y 3, puertas del campo agrícola y ganadero del sur de la provincia de Buenos Aires.
Hay que mencionar, además, el nuevo acceso en construcción del camino de la ribera del Riachuelo y los puentes que unirán Capital con Lanús; la autovía 210 y la ruta provincial 4 (Camino de Cintura). Estas vías son un factor fundamental a la hora de atraer a distintas empresas.
Según Jorge Antúnez Vega, de Antúnez Vega Propiedades, las áreas de mayor relevancia son Lanús, Burzaco, Quilmes, Berazategui, La Plata, Esteban Echeverría, Ezeiza y Cañuelas, todas vinculadas con los accesos mencionados anteriormente. Las empresas son diversas: logísticas, madereras, metalúrgicas, pinturerías, curtiembres, alimentarias, de envases, autopartistas, informáticas y muchas otras vinculadas al servicio.
Antúnez Vega comercializa en este momento depósitos en Lanús, sobre la ribera del Riachuelo, con módulos desde los 2500 m2; en Berazategui; el parque de industrias Pymes, módulos desde 450 m2 y muchos galpones individuales esparcidos en distintas zonas.
Al referirse a la situación actual del rubro de depósitos de la zona sur, Antúnez Vega observa un stand by , fundamentalmente en las empresas vinculadas con la exportación e importación, tanto de materias primas como de productos terminados.
En cuanto a los valores de alquiler, indica que "oscilan de 6 a 12 pesos el m2 útil, aunque dependen mucho de las características del producto ofrecido, fundamentalmente en lo que respecta a zonificación, ubicación, accesos y tipo de nave. Se tiene en cuenta la altura, los pisos, la luminosidad y la infraestructura, además de factores específicos, como los espacios entre columnas, la altura de portones para permitir el acceso de equipo con containers y la existencia de playa de maniobras.
Para Antúnez Vega, el sector de depósitos no es inmune a los coletazos de la crisis global: "Pienso que con medidas inteligentes de la administración política en coincidencia con el sector empresarial, será posible capear el temporal financiero y lograr un criterioso desarrollo en los rubros que tienen que ver con la producción y el abastecimiento".
Para César Merlo, director de Merlo Negocios Inmobiliarios, no se han detectado todavía modificaciones significativas en el segmento de depósitos de la zona sur. "Habrá que esperar a la primera quincena de marzo para poder sacar conclusiones más precisas respecto del comportamiento del mismo a futuro." Según Merlo, hasta principios del último cuatrimestre del 2008 había en la zona un mercado que estaba demandante de superficies. "Si por razones imputables a la actividad económica esa demanda cae -razona- se producirá una mayor oferta y por ende los precios bajarán. Debemos destacar que la vacancia en este segmento a esa fecha era de 2,4%, según nuestras estimaciones."
Merlo advierte que el almacenaje ha venido disminuyendo desde mediados del año pasado. "En nuestra labor diaria -comenta- vemos depósitos con mayor cantidad de posiciones vacías, con lo cual queda de manifiesto que se ha producido una desaceleración que se notará en los próximos 90 días."
Como ejemplo de desarrollos de depósitos premium comercializados por su firma, Merlo menciona un inmueble ubicado de la ciudad de Bahía Blanca de 6100 m2. "Estamos gestionando -comenta- el desarrollo de dos proyectos. Si llegan a concretarse, surgirán nuevas alternativas para que las empresas tengan la opción de reemplazar instalaciones obsoletas por nuevas superficies premium."
Matías Castro Cranwell, de Castro Cranwell & Weiss, pinta un panorama donde se revela que, aunque siga todavía la sinergia de períodos anteriores, la demanda ha disminuido notablemente.
"Tanto en zona sur como en zona norte u oeste -observa- la crisis incide fuertemente ya que al haber caído el nivel de actividad, merma la necesidad de metros cuadrados tanto para la producción como para el almacenamiento."
Según su testimonio, los valores de alquiler, con relación a los del año pasado, no han variado aún en pesos, "aunque si tenemos en cuenta que pasamos de un dólar de 3,10 a 3,49 pesos podríamos decir que hubo una reducción de precio por medio de la devaluación".
"Actualmente -reflexiona-, los inversores prefieren esperar, con lo cual no se están viendo nuevas construcciones "especulativas" (sin cliente). Sin embargo, los negocios llave en mano con empresas de primera línea siguen siendo una opción atractiva para los inversores".
Los valores de alquiler, según Castro Cranwell, van desde 12 a 18 pesos por m2, dependiendo de la ubicación y la calidad de los depósitos.

Para alquilar el valor oscila entre 6 y 18 pesos el m2



Demora en las decisiones

Las características de los depósitos en la zona sur son similares a los de otras zonas, como ser altura de techos no menor a los 7 metros, pisos de hormigón, playa de maniobras, buenos accesos, cerca de avenidas, seguridad en la zona.
Los valores de alquiler están en un rango entre los 3,50 a 5,50 dólares por m2, que dependen del estado y antigüedad.
La crisis global incide en todos los sectores tanto sean de producción como también de depósito, y en este momento se demoran bastante las decisiones en el cierre de los negocios. Según señala Ricardo Costa Chiappe, director de la división Industrias L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, los rubros de las empresas que buscan en estas zonas son muy variados, pero podemos mencionar a las metalúrgicas y la industria plástica, entre otras. "
En este momento -afirma- estamos comercializando depósitos ubicados dentro del Centro Industrial Ruta 2, Berazategui, el cual tiene una superficie cubierta total de 150.000 m2.

Bartolomé Vedia Olivera, 26 de enero de 2009
Publicado en La Nación

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