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Opinión
Se aleja la compra financiada


En una economía con escaso margen de ahorro, falta de confianza y calidad institucional es difícil pensar en ofrecer líneas de crédito para adquirir viviendas

Dudas sobre el futuro de la financiación hipotecaria

En materia de créditos, ya sea con destino hipotecario, prendario, personal, pymes, etcétera, no existen grandes misterios. Siempre la oferta de crédito tiene como contracara el ahorro. Y esto no es otra cosa que el ingreso no consumido. En términos económicos, esto significa que alguien tiene que sacrificar consumo presente (no consumir parte de su ingreso) para consumir más en el futuro (tasa de interés).
Es importante destacar que el crédito no puede inventarse emitiendo moneda. La emisión monetaria no puede reemplazar el funcionamiento real de la economía en la generación de ahorro. Sólo produce inflación y transferencia de ingresos de los que pagan el impuesto inflacionario a favor de aquellos que los reciben.
Ahora bien, en el caso particular del crédito hipotecario, ¿cuáles son las condiciones actuales y las perspectivas de mediano plazo? La respuesta es muy elemental. El sector privado de la economía argentina tiene muy escaso margen de ahorro; por lo tanto, la oferta de crédito necesariamente tiene que ser restringida. Es importante destacar que, además, el escaso ahorro del sector privado se dirige en forma muy limitada al sistema financiero. La gente tiene miedo a nuevas confiscaciones y a la pérdida en el poder de compra de sus ahorros, por eso compra dólares y los guarda en una caja de seguridad, debajo del colchón o, directamente, los fuga al exterior.
El principal obstáculo que hoy tiene la economía argentina para poder ofrecer créditos hipotecarios en pesos a tasas pagables es que no hay suficiente ahorro interno disponible para abastecer esa posible oferta. Una alternativa, ante la falta de ahorro interno, podría consistir en recurrir al ahorro externo. Es decir, que japoneses, italianos, americanos, ingleses o españoles estuvieran dispuestos a enviar sus ahorros a la Argentina o comprar bonos del gobierno nacional.
No creo que haga falta analizar esta posibilidad dado que todos sabemos que la Argentina no consigue que nadie le preste un dólar.
Sin ahorro interno o externo disponibles, no veo ninguna posibilidad de un resurgimiento del crédito hipotecario que les permita a las familias de ingresos medios poder comprar su primera propiedad, o bien ampliarse vendiendo la que tiene y comprando una más grande.
Y aquí quiero hacer un punto que, a mi juicio, es fundamental. Cuando los economistas hablamos de respeto por las instituciones (por los derechos de propiedad, seguridad jurídica, reglas de juego estables y eficientes que permitan proyectar el futuro) la gente suele apoyar la idea, pero, en rigor, mientras el ritmo económico responda (aunque sea en forma artificial) y todos tengan algún nivel de actividad, el tema institucional es visto como una especie de teoría aburrida de los economistas sin grandes aplicaciones en la vida práctica de todos los días.
Bien, justamente, la falta de respeto por los derechos de propiedad, la arbitrariedad en las reglas de juego y la falta de seguridad jurídica terminan por destruir la confianza de la gente en el sistema económico y, ante el miedo a lo que pueda venir, fugan sus escasos ahorros del mercado de capitales lejos de las manos del Estado depredador. Si hoy la actividad de la construcción se está frenando, las ventas de propiedades disminuyen su ritmo de crecimiento y no hay ahorro disponible para créditos hipotecarios es, justamente, porque no hay calidad institucional. Y una economía sin este respaldo no puede ofrecer una solución concreta a los problemas de la gente.
Si se entiende lo anterior, se puede comprender fácilmente que los créditos hipotecarios a tasas subsidiadas nunca podrán sustituir un mercado de capitales sólido basado en la confianza de los ahorristas.


Alternativas

¿De dónde salen los fondos para financiar créditos a tasas menores que las de mercado?
De los impuestos que puede cobrar el Estado o bien de las confiscaciones de ahorros que hace. En el primer caso es un juego de suma cero. Le quito poder de demanda a uno para transferírselo a otro, y cuando los recursos fiscales comienzan a escasear como está ocurriendo ahora, los flujos disponibles para ofrecer créditos a tasas menores que las de mercado comienzan a escasear.
En el segundo caso, la confiscación de ahorros, como ocurrió con el caso de las AFJP, no sólo agrava el problema institucional y la disponibilidad de ahorro, sino que, además, el Estado sólo tiene para repartir créditos hipotecarios limitado al escaso stock de ahorros confiscados.
El crédito hipotecario pasa a ser cada vez más escaso y el reparto de un bien escaso y artificialmente barato tiene que distribuirse bajo algún criterio, porque de lo contrario la demanda crece. ¿Con qué criterios se distribuye el escaso crédito hipotecario artificialmente barato frente a una demanda que lo supera de manera amplia?
Para tener una idea de lo reducido del actual mercado de créditos hipotecarios veamos los siguientes datos. En 2000, el stock de créditos hipotecarios estaba en el orden de los US$ 16.000 millones. El actual llega a sólo US$ 5400 millones. Una tercera parte del stock de 2000. ¿Es válida esta comparación en dólares? Sí, porque el actual tipo de cambio real (descontada la inflación del tipo de cambio nominal) determina que hoy el tipo de cambio real sea casi igual al de la convertibilidad; por lo tanto, los pocos millones de pesos que el Estado pueda lanzar al mercado para financiar créditos hipotecarios difícilmente logren mover el amperímetro a la hora de comprar viviendas con hipotecas.
Por el lado de la demanda, también veo complicado que los sectores de menores ingresos puedan acceder a los créditos hipotecarios, aun subsidiados. Es que el aumento en la tasa de desocupación, la caída del ingreso real y la incertidumbre sobre su futuro laboral hacen que la gente postergue decisiones de consumo y, particularmente, de endeudamiento de estas características.
En síntesis, mi impresión es que el mercado continuará moviéndose, básicamente, por operaciones de contado, y muchas de ellas seguramente se originarán en una de las alternativas que encontrará la gente para volcar sus ahorros lejos de las manos del Estado, el que, en épocas de estrechez fiscal, suele ir por los activos líquidos.

Roberto Cachanosky, 31 de enero de 2009
Publicado en La Nación

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