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Panorama del exterior
Oportunidades en tiempo de crisis


Miami y Madrid son dos ejemplos de la expansión del Real Estate de los últimos años. Ahora, con bajas de precios de entre el 30 y hasta el 50%, aunque con variantes según la zona, se busca atraer a otros compradoresdecididos a colocar dinero en viviendas ubicadas en áreas accesibles. El mercado premium, con ajustes pocos significativos

Los lugares sobre la plata mantienen las cotizaciones en Miami

Mientras el mundo transita la crisis global y se asumen los conflictos y las pérdidas, hay quienes piensan en cómo convertir esta grave situación en una oportunidad. Dos de los mercados que en los últimos años dieron que hablar y que alcanzaron precios cercanos a las nubes en el Real Estate ahora sienten el fuerte impacto. Así, Madrid y Miami, aunque también California parecen las más afectadas. En ambos casos crecieron tanto la oferta como los precios en forma desmedida, producto de una demanda sostenida y de la especulación. Pero el período de bonanza llegó a su fin y esto conlleva un necesario sinceramiento de los precios.
"El cimbronazo financiero genera desconfianza. La gente busca un refugio y la tierra o los inmuebles son las inversiones más aconsejables", explica Fernando Mazzone, de HQ Realty Miami. Agrega: "Hoy, con la caída de los valores existe un rango de precios de entre 1200 y 10.000 dólares en ubicaciones muy diferentes. Las más caras que eligen en general inversores y turistas internacionales están en la playa y sus precios pueden haber bajado entre un 12 y 15%. En cambio, las más afectadas, que bajaron hasta un 50%, son las que están más alejadas o en zonas más marginales, que ocupan quienes residen en esos lugares.


Fondos, individuos

El broker comenta: "Entre los compradores hoy figuran los fondos de inversión que encuentran oportunidades para adquirir propiedades a precios accesibles que están en manos de los bancos a causa de los remates. Entre la demanda individual figuran muchos de América del Sur (colombianos, argentinos y venezolanos). De Europa, los que más están dando vueltas son franceses, italianos y españoles.
Sebastián Sosa, director general de RE/MAX en la Argentina, da cuenta del impacto en Estados Unidos y aporta algunas cifras. "A causa de la crisis, los bancos se han quedado con 855.000 propiedades, el doble de 2007. El pico de lo que mejor le fue a Estados Unidos en ventas alcanzó a 7 millones y se calcula que se tardará entre 10 y 15 años para volver a generar ese mercado; los lugares más afectados son Miami y California.
Un dato significativo que aporta el directivo: en 2008 se reportaron 2,3 millones de remates, 81% más que en 2007 y 225% que en 2006. Carlos Galli, de Visa Realty, explica: "En las áreas que cuentan con buena infraestructura y en viviendas de cierta categoría, en diciembre los compradores mostraron celeridad en la toma de decisiones y los extranjeros se hicieron notar. Si bien las tasas de interés para los créditos hipotecarios son muy atractivas, el problema que enfrentan ahora los compradores es que la mayoría de los bancos financia el 75 y 80% del valor de una vivienda, y encontrar compradores que dispongan de diferencia en efectivo es difícil. Como la disponibilidad de créditos hipotecarios más accesibles es el mayor inconveniente, el gobierno tiene necesidad de resolver este tema y por eso hay muchas expectativas puestas en el Programa de Estímulo Económico que el presidente Obama presentó ante al Congreso".
Adam Adache, presidente de Adache Real Estate, opina: "Con la crisis, el Real Estate no puede crecer y limita las posibilidades de los compradores. No obstante, eso genera grandes oportunidades para cerrar negocios y abre la puerta a interesados con inversión y capital". Según el broker, "los precios disminuyeron en todas las áreas e inmuebles residenciales, aunque ahora también en las comerciales. La gente que habita aquí necesita un lugar para vivir y ellos también aprovechan el declive de los precios. Pero la mayor cantidad de compras son las que realizan los inversores locales y extranjeros. Es un buen momento porque hay mucha oferta y eso obliga a que los precios sigan bajando".
Craig Studnicky, presidente de International Sales Group, explica: "Miami es el mercado más afectado por la crisis porque fue el lugar donde más se construyó en los últimos años. Los precios bajaron en Miami Beach el 30% y en el Downtown, el 50%. Aunque varían según las zonas. Los que compran ahora llegan del nordeste de Estados Unidos para adquirir una segunda residencia; también extranjeros de América del Sur y un pequeño porcentaje de Europa. Debido a la crisis, la mayoría compra en efectivo. Algunos incluso consiguen propiedades en remates por valores muy accesibles. A mi entender, los proyectos que más interesa adquirir ahora son los condominios frente al mar".
Con respecto a Nueva York, Studnicky evalúa: "A diferencia de Miami, Nueva York entró en crisis hace unos 18 meses y el mercado ahora está estabilizado; las propiedades bajaron allí un 20%en el último año".

En algunos distritos de Madrid se puede adquirir una vivienda a menos de 3000 euros el m2



En Europa

Del otro lado del océano, en España, también el Real Estate se ha resentido. "Aquí la crisis finalmente se instaló y según el análisis de idealista.com (portal inmobiliario español), los precios de las viviendas de segunda mano (usadas) han bajado, en muchos casos hasta porcentajes de dos dígitos. En ciudades como Madrid o Barcelona alcanzan incluso valores de 2005", explica Guillermo Delyer, director de HQ Realty, España.
En Madrid los precios descendieron un 5,3% este año y asimismo, todos sus municipios registraron pérdidas de dos dígitos en el 50% de los casos. Admite además que "sólo dos distritos de esa ciudad mantuvieron sus precios en alza durante 2008. Uno es Salamanca (bajó sólo el 3,7%), y mantiene valores de 5563 euros por m2, y el otro Chamartín (1%), a 5324 euros por metro cuadrado. Es decir que los más cotizados mantienen sus valores medio por encima de los 5000 euros el metro cuadrado. Hoy en varios distritos Madrid se puede adquirir una vivienda por debajo de los 3000 euros por m2, una cifra similar a las de 2004", concluye.

Adriana B. Anzillotti, 7 de febrero de 2009
Publicado en La Nación

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