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Crece el valor de las cocheras


Los operadores dicen que en pocos días, el valor del alquiler de este tipo de inmueble crecerá entre un 10 y un 20 por ciento

En los últimos años cerraron más de 700 garajes

Por su escasez y su alta tendencia alcista, el rubro de las cocheras se ha tornado para muchos un factor problemático. Los operadores no dudan de que en pocos días el alquiler de este tipo de inmueble crecerá entre un 10 y un 20 por ciento.
El fenómeno, según los brokers, se ha disparado a causa del reciente aumento de la luz. Por otra parte, la inquietud de los usuarios de garajes y estacionamientos de la ciudad se debe a la suba del impuesto de alumbrado, barrido y limpieza (ABL) en el primer mes de gestión del gobierno macrista.
Juan Alberto Toselli, titular de Toselli & Fuentes, que no duda de la tendencia alcista del rubro, refiere que en estos momentos, el alquiler mensual de una cochera varía entre los 300 y 400 pesos, pero agrega que en determinados barrios llega hasta los 700 pesos, como es el caso de Recoleta.
Por otra parte, Toselli advierte que hay otra preocupación para el sector: el desfase entre la oferta y la alta demanda.
"En los barrios de clase ABC1 de la Capital -comenta Toselli- existe una altísima demanda que supera por knock-out la magra oferta, dado que los edificios que se construyeron o están en proyecto no cuentan con la cantidad suficiente de cocheras para todas las unidades funcionales,
"Es inevitable -agrega- que esto incida en un incremento de los valores locativos."
En cuanto al costo de inversión para instalar una cochera, el broker indica que lo que prima es la variedad: "Depende de la cantidad de edificios de garajes o de cocheras en edificios que existan en la zona, pero los promedios de inversión están entre los 15.000 y 20.000 dólares, llegando en barrios de clase ABC1 a los 35.000".
Puntualiza, asimismo, que es entre las cocheras cubiertas y las descubiertas donde se pueden encontrar diferencias más importantes de valores.
Para los próximos meses, Toselli estima que no se detendrán los aumentos.
Sin embargo hay operadores que opinan que la tendencia se inclinará hacia un estancamiento o una leve baja en el canon locativo. Tal es el caso de Juan Paulo Erranti, martillero público, tasador y corredor inmobiliario de Erranti Estudio Inmobiliario.
En su opinión, la situación se define por dos aspectos: "Cuesta mantener a los inquilinos y, por otra parte, los valores que se manejan actualmente son iguales o inferiores a los vigentes en septiembre de 2008.
"A mediados de ese año, cuando se invertía en una cochera -explica- se esperaba alcanzar una utilidad de entre el 8 y 10% de la inversión,que era acompañado por otro porcentaje similar por la capitalización de la propiedad, lo cual arrojaba casi un 20% anual de recupero. Ahora bien, a partir de agosto de 2008 ya no observamos una capitalización de las propiedades, los alquileres se estancaron y subieron los valores de las expensas que deben afrontar los propietarios, con lo cual en el último semestre de 2008 estimamos que la utilidad de estas inversiones fue inferior al 7 por ciento."

Poca oferta de un espacio imprescindible



Menos espacios

Un hecho imposible de obviar es la sucesiva demolición de muchas cocheras en distintos barrios de la ciudad. En varios casos desaparecieron para convertirse en edificios, debido a que hoy la tierra es más rentable para ese fin.
Los operadores refieren que en los últimos cuatro años se cerraron más de 700 garajes con el fin de emplazar edificios.
Al auge de la construcción del año anterior hay que achacarle, por lo tanto, cierta responsabilidad en la merma del rubro de los garajes. No resulta extraño, por ende, que estos factores conduzcan a que los departamentos que se venden con cochera sean los más demandados y caros.
En tanto, la población automotriz aumenta a un ritmo vertiginoso. "La desproporción es grande", comenta Erranti, que insiste en destacar que dentro de la ciudad de Buenos Aires sigue siendo difícil encontrar una cochera disponible.
"Hasta hace pocos meses -dice- la gran demanda de estas propiedades llegaba a generar listas de espera en los garajes. Cuando se decidía un aumento y el inquilino no podía pagarlo se llamaba al siguiente en dicha lista, lo que permitía imponer aumentos de hasta un 20% cada 3 meses.
"Hoy -reflexiona- siguen estando las listas de espera, pero seguramente no querrán pagar ningún aumento, con lo cual los precios siguen estables, de lo contrario quizá se tenga la cochera desocupada por algunas semanas."
Según el testimonio de Erranti, el costo del alquiler mensual de una cochera depende mucho del barrio: "Una cochera para un auto mediano puede ir desde los 250 pesos en el barrio de Once hasta los 550 en Palermo, Mientras que una pick up puede llegar a pagar hasta 700 pesos".
También son variables los costos de inversión para instalar una cochera dependiendo de la zona: si está en planta baja o subsuelo o si es por rampa o ascensor. "Los valores parten en los 9000 dólares. Una cochera por montacargas en Flores vale hasta unos 25.000 dólares, precio correspondiente a una cochera en planta baja en Recoleta."
Agrega que las cocheras más caras son las que se encuentran bien ubicadas, con bajos costos de mantenimiento, por rampa o en planta baja.
"Es importante calcular -afirma- los gastos de escritura de las mismas. Esta erogación está por encima de los 800 dólares."
En cuanto a los espacios guardacoches, por lo general pertenecen a los consorcios y son utilizados por los copropietarios. Rara vez son alquilados, salvo en algunas ocasiones en las cuales el consorcio necesita un ingreso extra.

Bartolomé Vedia Olivera, 21 de febrero de 2009
Publicado en La Nación

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