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Leasing inmobiliario, un negocio

La gama de operaciones conexas derivadas de la flamante Ley de Leasing, que incluye las operaciones de locación con opción de compra de inmuebles, movilizará sectores que requieren alta especialización con un ventajoso tratamiento impositivo.

Leasing inmobiliario

La nueva Ley de Leasing 52.248 regula las operaciones de locación con opción de compra, tanto de bienes muebles, marcas, patentes o modelos industriales, software, como de inmuebles. Respecto de los últimos, los operadores inmobiliarios han centrado fundadas esperanzas en el desarrollo de flamantes operatorias tendientes a reactivar el mercado, ya que se trata no sólo de un básico negocio de alquiler de bien raíz, propiedad del locador o dador o sobre el cual tenga facultada de entregar en leasing, con opción de compra por parte del locatario o tomador, sino que también puede abarcar una operación financiera con la intervención de un tercero financista, tanto particular como entidad bancaria y, además, entrar en el proceso de securitización.

Toda esta serie de operaciones conexas movilizan variados sectores de la economía, que requieren de una alta especialización profesional en los conocimientos de cada negocio, donde intervienen abogados, economistas, contadores, escribanos y operadores inmobiliarios.

Debido a lo novedoso de la figura, es necesario un mayor conocimiento del tema, entre los inversores, las empresas constructoras, los agentes inmobiliarios y los potenciales clientes, como dadores o tomadores de esta interesante modalidad contractual.

Tal como lo proponemos en nuestros modelos contractuales pertinentes (1.500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos, comerciales, civiles, laborales, agrarios, Ts. 1 al 6, ed. Abacacía, Bs. As. 1995/2001), pueden ser objeto del contrato las marcas, patentes, modelos industriales y software, a más de los bienes muebles e inmuebles.

La ley prevé un ventajoso tratamiento impositivo del leasing, como la posibilidad de pagar el IVA a medida que se van cancelando o devengando los cánones. Con el nuevo sistema, ya no se deberá integrar el 100% del IVA al momento de la compra o del inicio de la relación contractual.

No debemos olvidar también que, a los efectos contables, el alquiler es un gasto del tomador, quien dispone del uso y goce de un bien de capital, sin incorporarlo a su patrimonio. A diferencia de la adquisición, donde el propietario deberá tributar sobre un monto de compra o cuantía virtual, aunque éste no sea el verdadero valor del mismo, ya que por el efecto de su inmediata depreciación, su "precio de mercado" decrece en el mismo instante de la compra.

Etapas

El desarrollo de este contrato presenta dos etapas definidas. La primera es de locación y la segunda de compraventa, en caso de que el tomador haga uso de la opción de compra en su favor.

Etapa de locación. Aquí la figura del dador es similar a la del locador, que es dueño del inmueble o, en su defecto, posee facultad para entregarlo en leasing, de acuerdo con los casos previstos en el art. 5º de la ley.

El canon o alquiler periódico - generalmente mensual- que debe pagar el tomador, al igual que un inquilino, está compuesto por un valor locativo y un componente del costo financiero del capital, representado por el valor de plaza del inmueble, menos una amortización por depreciación por obsolescencia, que variará de acuerdo con el tipo de bien de que se trate.

Así, los muebles, como los equipos de computación, tendrán una rápida depreciación y, en el supuesto de inmuebles, la disminución del valor de lo edificado dependerá del destino, ya que no será lo mismo una construcción destinada a vivienda que otra a planta industrial de alta tecnología, donde la desactualización se dará en un plazo mucho más breve (en algunos casos menor de 10 años).

En su origen, el leasing nació como un negocio financiero, por lo que a más de los sujetos - dador y tomador -, intervenía un tercero, como una entidad de crédito. Incluso, la anterior Ley 24.441 establecía que únicamente podían se dadores las entidades financieras o sociedades cuyo objeto era exclusivamente la realización de operaciones de leasing, excluyendo a las personas físicas. Bajo la actual legislación, cualquier pesona física o ideal (sociedades) puede actuar como dador.

Una de las principales ventajas de esta etapa del leasing es que, primero, se está a lo pactado en el contrato - que es ley de las partes - y, luego, en caso de silencio, se aplican las normas generales sobre la locación, no rigiendo las disposiciones de orden público respecto del plazo mínimo legal. En el caso de la locación inmobiliaria ordinaria, rigen en primer lugar las normas de la Ley 23.091 de Alquileres y del Código Civil y luego lo establecido por las partes en el contrato. Ante falta de pago de los cánones, el desalojo procede en un plazo brevísimo (cinco, sesenta o noventa días, según los casos), contrariamente al proceso de desalojo por impago de los alquileres en una locación común, que puede tardar un año.

Etapa de compraventa

Luego de pagados dos tercios del total de cánones, o antes, cuando así se pactó en el contrato, el tomador puede hacer uso de la opción de compra del inmueble, que se corresponderá a una obligación irrevocable de venta por parte del dador.

El precio de la opción o valor residual, que generalmente representa el 25% del valor del bien raíz, al principio del contrato, puede ser pagado - según se haya convenido - al contado o a plazos. La ley dispone que el contrato de leasing inmobiliario debe ser otorgado en escritura pública y a los efectos ante tercero, registrarse ante el Registro de la Propiedad Inmueble del lugar de ubicación del bien.

En caso de concurso o quiebra del dador, el contrato continuará por el plazo pactado y el tomador podrá ejercer la opción de compra en el tiempo previsto.

Conveniencias

Este contrato es sumamente conveniente para las partes, porque posibilita el desarrollo de negocios dentro de un marco de seguridad jurídica que aventaja la simple locación o compraventa con garantía hipotecaria, dado que contiene normas procesales que abrevian notablemente los plazos. El tomador, ante el concurso o quiebra del dador, queda resguardado en sus derechos, con la inscripción del contrato en el registro de la propiedad inmueble, pues todos los cánones pagados le serán computados a cuenta del precio si ejerce la opción de compra, cosa que no sucedería con un simple "contrato locativo con opción de compra" en su favor, ya que perdería lo pagado como alquileres. Con esta innovadora figura jurídica, se avizoran numerosos negocios inmobiliarios siempre que se cuente con adecuada información.

Enrique Luis Abatti e Ival Rocca (h), 23 de julio de 2001

Publicado en El Cronista

 

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