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Oficinas
Un mercado cauteloso

Crecimiento de la oferta de espacios en medio de un panorama incierto

Colación de grados en la Cámara Inmobiliaria Argentina

Tras varios meses, en los que la vacancia había alcanzado un piso histórico, el inicio de 2009 encuentra al rubro de oficinas en una nueva situación. El ánimo es diferente del de 2002, un año en que el mercado de espacios de trabajo se había desplomado.
"Hay que ser cuidadosos porque esta crisis no se puede comparar con lo que ocurrió en aquel momento, en que quedaron 300.000 m2 vacantes y los precios se desplomaron de manera dramática", comenta Pablo Papadopulos, broker senior de L. J. Ramos. Hoy, en el segmento de alta gama los valores parece que tienden a una estabilización y calcula que parten de US$ 33 y 35 para los edificios premium. "Hoy los precios no caen en picada, sino que se reacomodan según cada edificio. Cuando se vencen los contratos, en muchos casos se renegocian porque conviene a ambas partes. Hay que tener en cuenta que cuando se habla de mudanza (con todo lo que implica) es necesario hacer bien los cálculos: se computan entre US$ 250 y 500 el m2, de manera que antes de tomar la decisión muchos eligen quedarse, con un precio negociado (algo más bajo). Hay, asimismo, migraciones de empresas de un lado a otro. Para los que eligen microcentro, el precio ronda entre US$ 17 y 23 el m2."
Cristian Weiss, director de Castro Cranwell & Weiss, opina: "A partir de la crisis el mercado está expectante. Si bien es cierto que muchos brokers coinciden en que habrá caída de los valores, es prematuro confirmarla; habría que esperar y ver cómo el mercado asimila la merma del consumo".
En materia de valores aporta algunos ejemplos: el edificio de American Express se ofrece a US$ 33 el m2. Un edificio a estrenar que se entrega en junio, en la avenida Belgrano al 100, con piso técnico y cocheras se calcula a US$ 23 el m2. En Venezuela al 100, un edificio similar al anterior, con piso técnico, cielo raso, artefactos de luz, se ofrece a US$ 24 el m2. En el ex Banco do Brasil, en Sarmiento y San Martín, el alquiler es de US$ 20 por m2.
Pedro Bravo, director de Unibon, define la situacion como expectante: "Los vendedores son cuidadosos con los precios y los compradores especulan acerca de la posibilidad de que los precios bajen. Yo no creo que esto último ocurra".
En las zonas donde más opera su firma -Retiro y Catalinas- no quedan terrenos para oficinas nuevas, ya que allí se ha priorizado la vivienda. Lo contrario sucede, apunta, en dos barrios que van tomando vida, en lo que espacios de trabajo se refiere: Barracas y San Telmo.
Comenta que el precio promedio para venta de oficinas es de entre US$ 2200 y 2800 el m2. Para alquiler, el precio se establece entre US$ 22 a 28 el m2. Unibon, que tiene en estos momentos, un proyecto de 30.000 m2 en Corrientes y Paraná, comercializa un espacio en Puerto Madero, de 7500 m2 y otro en Catalinas, de 9000 m2.
En tanto, Javier López, de Javier E. López & Asociados, observa una estabilidad en los precios solicitados, pero con cierta tendencia a la baja, entendiéndose ello como una mayor permeabilidad o receptividad a las contraofertas.

Afirma que hay mayor oferta, un fenómeno que atribuye, en parte, a la desaparición de las AFJP, importantes players del mercado comercial de oficinas y a las obras en construcción de edificios que se están terminando y que en forma inminente formarán parte de la oferta.
Los precios, refiere, son los siguientes: Centro y microcentro U$S 10 a 22 el m2, en Puerto Madero U$S 18 a 30 el m2,en Catalinas Retiro y Plaza San Martín, U$S 15 a 24 el metro cuadrado.
Pronostica mayores renegociaciones de valores y mudanzas o relocalizaciones que buscaran achicar y reducir costos fijos.
Plablo Manes Marzano, de Colliers International, no duda de que hay un aumento en la vacancia y una baja de los precios.
Opina que la menor inversión inicial en manos de los inquilinos es en estos momentos una herramienta muy importante al competir con la mayor vacancia del mercado.
"Al no poder -agrega- mantener los números de la absorción que se estaban manteniendo hasta mediados del año pasado, se ha generado un incremento en la oferta, habida cuenta de los proyectos que están ingresando al mercado."
Otro broker, Juan Badino, de Forcadell Badino, advierte "más oferta, menos demanda y más operaciones". Piensa que la rentabilidad se mantendrá en el orden del 6/7 %. Los precios, según Badino, son: Triple A: más de U$S 30 el m2; clase "B": entre U$S 20/25 el m2 y clase C entre U$S 10/15 el m2. Para los próximos meses estima valores de entre un 5 y un 10% menos. Observa que hay más metros disponibles de los que había hasta hace poco.
También César Merlo, de Merlo Negocios Inmobiliarios, advierte un crecimiento de superficies debido a la cantidad de edificios que están en construcción.
"La vacancia de oficinas -comenta- era exigua y los nuevos emprendimientos apuntan a solucionar ese déficit. La colocación de ellas sufrirá las consecuencias de una falta de demanda sostenida, lo cual motivará un mayor esfuerzo por parte de los agentes inmobiliarios para satisfacer las expectativas de desarrolladores e inversores, que apuntaron a este segmento". Respecto de los valores de locación, refiere que están dentro de los mismos parámetros en los que se desenvolvió el mercado hasta fines de 2008.
Sobre el valor locativo futuro, agrega: "Tendrá incidencia directa la determinación de las empresas, quienes de acuerdo a la planificación que se establezcan, marcarán definitivamente la tendencia".

Bartolomé Vedia Olivera, 2 de marzo de 2009
Publicado en La Nación