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Tiempo de negociaciones


En el material estándar, las contraofertas proponen un 15% menos que el precio solicitado y se acentúa la búsqueda de oportunidades. A pesar de la crisis las propiedades de alta gama mantienen sus cotizaciones y se proyectan como una inversión con renta atractiva en dólares

Tanto los brokers como las entidades de la construcción están a la expectativa y aguardan los movimientos de la demanda. Contraofertas agresivas por parte de los inversores e interés por las propiedades más costosas son las características del momento actual. En general, coinciden en que el blanqueo puede resultar beneficioso para el sector. Marzo es el mes que todos esperan, ya que es cuando comienza la temporada. Este 2009 parece ser un poco la excepción; con una situación internacional inestable, caótica, y un panorama local que dista de ser ideal, los actores del sector se enfrentan con una realidad difícil.
Es que la demanda se ha retraído, sólo se ven movimientos en unidades muy bien ubicadas en las que se defiende su valor, pero pocas operaciones llegan a concretarse y los operadores esperan señales de reactivación en el corto plazo. Coinciden en que los valores de los departamentos sufrieron un ajuste hacia la baja y que las contraofertas en productos nuevos rondan del 15 al 20 por ciento por debajo del precio de lista, con rebajas finales del 8 al 10 por ciento promedio.
"Tenemos mejor respuesta en las propiedades muy bien ubicadas y para un poder adquisitivo alto en lugares como Barrio Parque, las mejores cuadras de Recoleta, la Avenida del Libertador, que son un cheque al portador. Son sitios muy seguros y unidades que defienden bien su precio tanto hoy como a lo largo del tiempo. El inversor busca inmuebles sólidos; actualmente no hay alternativas de inversión y comprar un departamento en zonas exclusivas es un buen negocio. El sector medio está a la espera de cómo se resuelve la situación", sostiene Tomás Montoreano, director de la inmobiliaria FAM.
Para Mariano Oppel, a cargo de Oppel Propiedades, la situación aún no se estabiliza. "Si se llegara a un acuerdo con el campo podría ser positivo. Ahora hay mucha especulación, la gente cree que va a comprar mejor más adelante, aunque no tengo dudas de que elegirá el ladrillo como inversión. Los precios se están reacomodando, hay muchas unidades que quedaron con la tasación de hace meses y los propietarios quieren sostener el valor. Ya hubo un ajuste de un 10 a un 15 por ciento, y los que lo hicieron vendieron en el verano. Aunque hay resistencia a acomodar los precios a la realidad. Otro factor importante es el blanqueo, puede aportar mucho, aunque es una lástima que no entren los departamentos usados."


El dinero informal

El blanqueo de capitales entró en vigor el 1° del actual y regirá hasta el 31 de agosto de este año. Quien blanquee dinero que está en el país, debajo del colchón o en una caja de seguridad, o lo gire desde el exterior, deberá depositarlo en una cuenta bancaria especial. Y no podrá disponer del depósito por dos años, salvo que lo destine a la adquisición de viviendas nuevas. En esta situación, el impuesto del blanqueo es del 1 por ciento.
"Esto puede ayudar en la medida en que los poseedores del dinero tengan confianza en el sistema. La oferta es muy tentadora por parte del Gobierno, ya que el gravamen es muy bajo: ese 1 por ciento se amortiza con sólo dos meses de alquiler", explica Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
El blanqueo no se destina a las unidades usadas; algo que todos coinciden, dinamizaría el mercado. Es que en el caso de que alguien quiera comprar un departamento usado o utilizar el dinero para un gasto personal deberá esperar al menos dos años para disponer del depósito. Entonces, el impuesto es del 6 por ciento sobre el monto blanqueado.


Ahorrar en m2

Mario Gómez, director de Toribio Achával, subraya que hay muchas consultas en lo que se refiere a obras nuevas o viviendas a estrenar. "Es que con la crisis mundial la gente no tiene demasiadas alternativas de inversión, hoy no hay lugar seguro en el mundo. Los inversores en vez de ahorrar en dólares piensan hacerlo en metros cuadrados, no miran el valor, sino que buscan tener ladrillos. Se vuelcan a los departamentos, que generan rentas del 6 % anual con capital protegido."
Comenta que las contraofertas que se hacen son muy agresivas, de un 15 a un 20 por ciento por debajo del precio de lista. "Antes ni se escuchaban y ahora, luego de una ardua negociación, algunas operaciones se cierran con rebajas del 8 por ciento. Con respecto al blanqueo, la voluntad es favorecer la inversión inmobiliaria; hay buenas expectativas, pero sólo a mediados de año habrá un panorama más claro", agrega Gómez.
Para Carlos Puente titular de Puente Propiedades: "El marco de esta crisis propone desde hace seis meses la misma foto: el comprador, aferrado a sus dólares, oferta alrededor de un 20% menos que el precio requerido, y el vendedor defiende sus metros cuadrados y sin disposición a escuchar contraofertas que superen entre el 5 y el 10%, en el mejor de los escenarios".
Asegura que el vendedor, frente a la falta de actividad, se volcó al mercado locativo. "El SOM dispone de 1800 unidades en locación, con un oferta del 50% más de unidades en el último semestre de 2008 si se compara con 2007."
Además, explica que frente a un buen locatario, el locador no muestra mayor inconveniente en negociar el precio entre un 10% y un 15% menos del valor locativo solicitado en un principio."
Por último, Diego del Carril, de Christiee_SSRqs/DyD Bienes Raíces, sin ser excesivamente optimista, explica: "Hoy el mercado está vivo, la crisis no pegó tanto como lo hizo en otros rubros. La gente busca oportunidades; están los que bajaron el valor de sus propiedades para tener el dinero, unidades de entre US$ 250.000 y US$ 600.000, y esperan que pase el cimbronazo. Lo mismo ocurre con los lotes en los desarrollos donde hay mucha reventa. La gente que hoy blanquea tiene un exceso de efectivo; si saca el dinero del exterior o de las cajas de seguridad, entonces compra propiedades. El que vende lo hace para armar un colchón y pasar la crisis. Pero lo prime no va a bajar. El blanqueo es necesario para la Argentina; es una buena medida, hay que facilitarla, pero blanquear es apostar por el país".

La oferta de categoría, con buena ubicación, defiende su precio



Construcción, expectante

Jorge Hernández, vocero del Grupo Construya, que agrupa doce empresas líderes de la construcción, añade: "Nuestro índice, que mide la actividad de las empresas, cayó en zonas de gran influencia del campo. Es natural también que los permisos para nuevas construcciones bajaran en todos los barrios, porque eso tiene relación directa con los sectores más pudientes. Están a la espera de ver qué pasa, pero pasado el miedo de la gente o la especulación no hay otro lugar más rentable y seguro que la construcción. Vemos que el blanqueo puede ayudar en los proyectos, pero sólo se va a notar en 2010."


Cautela

Por su parte, Federico Ortiz Picasso, gerente del Incose (Instituto de la Construcción en Seco), opina que este año el sector tendrá varios desafíos para afrontar.
"Habrá que analizar todas las inversiones y estudiarlas con sumo cuidado. Por eso, hoy más que nunca, construir es la alternativa más segura para los ahorros. Habrá mucha actividad del sector público para planes de vivienda; entendemos que hay capitales que pueden ser atraídos por la construcción en seco, que tiene varios beneficios aplicables en este tiempo de incertidumbre. En cuanto al empleo, sabemos que algunas empresas si bien mantienen el trabajo, han reducido los horarios para no perder el capital humano, que es nuestro principal valor."

Juan Fernández Mugica, 14 de marzo de 2009
Publicado en La Nación

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