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Más oferta de alquileres

Se estima que hay en locación más de 10.000 unidades, pero los valores se mantienen en niveles altos, aunque algunas condiciones se flexibilizaron; los precios, desde 1000 pesos

Ante la crisis económica nacional e internacional y la ausencia de créditos accesibles, el mercado de alquileres se presenta como la única posibilidad para aquellos que buscan una vivienda. También para los propietarios de departamentos cuya venta se demora y pueden, así, obtener una renta.
La mayoría de las inmobiliarias reciben más consultas sobre departamentos para alquilar que para operaciones de compraventa. "Por las estadísticas que llevamos, hay un mayor segmento en consultas por alquileres, que alcanzan el 60%. Estos índices responden a una medición tomada en el último trimestre", explica Carlos Moggia, director de Moggia Propiedades.
Federico Despalanques, responsable de la sucursal Palermo SoHo de Lepore Propiedades, agrega: "Esta tendencia se suele registrar, año tras año, en febrero y marzo".
Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades, tiene otra visión: "Nuestros registros muestran que la mayoría de las consultas que se realizan en la inmobiliaria corresponden a personas interesadas en adquirir un inmueble; éstas representan el 60% de las visitas".

Variables

Aunque muchas son las variables que determinan el valor de los alquileres, las que más tienen en cuenta los potenciales clientes son el estado de los inmuebles, la zona, la ubicación, los servicios, la antigüedad, la orientación, la vista, y si tiene cochera. "Las expensas son otro de los factores determinantes para muchas personas a la hora de tomar posesión del departamento", asegura Despalanques.
A pesar de todo los inmobiliarios coinciden en que los alquileres más buscados son los que tienen valores desde 1100 pesos. "En el caso de los departamentos pequeños la renta que se paga por ellos puede alcanzar hasta 2000 pesos más gastos, mientras que en los más grandes parten de 3000 y alcanzan hasta 9000 pesos", revela Covello.
Para Radames Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, el valor de los alquileres se duplicó en el último año. "Desde enero de 2007 hasta hoy las locaciones subieron el ciento por ciento, algo que no condice con el aumento de los salarios, lo que cada vez hace más difícil la situación para los inquilinos. Pero éste no es el único gasto, a esta suma hay que agregarle los impuestos y las expensas", explica Marini.
Y agrega: "Los propietarios no suelen tener ninguna erogación, ya que en la mayoría de los casos los inquilinos se encargan del reequipamiento".
Algunos operadores consultados sostienen que ante el complejo panorama de crisis muchos propietarios optan por compartir gastos. "Ante los posibles aumentos en ABL, agua y expensas, hay una gran cantidad de dueños de departamentos que prefiere dividir las erogaciones, y en algunos casos hasta se opta por pagar ABL y aguas, y dejarle al inquilino las expensas", comenta Armando Pepe, titular de la firma homónima.
En los últimos tiempos la oferta de unidades en alquiler creció alrededor de un 48%, a diferencia de la demanda, que se mantiene estable. "Hoy, el mercado de la ciudad de Buenos Aires ofrece unos 10.104 departamentos, la mayoría de ellos unidades de uno y dos dormitorios. Este incremento se debe a que últimamente con la disminución del turismo se sumaron al mercado no sólo las unidades que formaban parte de los alquileres temporales, sino los inmuebles a estrenar. La mejor muestra de eso es que por la zona de Posadas o Alvear se multiplican los carteles de alquiler, algo inusual hasta no hace mucho", añade Pepe.
A pesar de la gran oferta de inmuebles, el valor de los alquileres, lejos de bajar, no sólo mantiene su nivel, sino que hasta amenaza con incrementarlo. "Los valores no parecen evidenciar en los próximos meses un descenso. Este panorama hace que las propiedades para estudiantes, que antes eran ocupadas sólo por un joven que provenía, en la mayoría de los casos, del interior, hoy son compartidas por dos y hasta tres", declara Moggia.
Pero no sólo los estudiantes del interior son los que demandan este tipo de departamentos.
"También las parejas de recién casados, los profesionales solteros y los jóvenes que se independizan suelen determinar el perfil de clientes", afirma Pepe.
Para Covello, la inversión en propiedades sigue siendo uno de los reaseguros. "Los dueños de las unidades a estrenar que las adquirieron como ahorro, para ser utilizadas en un futuro por hijos cuando se recibieran o como adelanto de herencia, no ponen en venta dichas propiedades y encuentran en el alquiler una rentabilidad mejor que en otro tipo de inversiones y se ahorran los gastos que éstas puedan generar hasta el momento de su utilización. Es una buena renta el refugio en ladrillos", expresa Covello.
Por la realidad social y económica el mercado comenzó a dar algunos signos de flexibilización.
"Hoy, el 80% de los contratos de alquiler se realiza con un mes de adelanto y otro de depósito. Otra de las flexibilizaciones que se observan son las garantías; se pide sólo una y ahora se considera también el recibo de sueldo y el historial personal", explica Pepe.
En la actualidad, la rentabilidad que obtienen los propietarios ronda entre un 7 y un 8%. "No hay un mercado en crisis que afecte la rentabilidad, ésta se mantiene y la tasa que percibe un propietario sigue siendo interesante, sumada al capital invertido, que en el 80% de los casos se revalorizó", afirma Despalanques.
Para Covello, la renta bajó unos tres puntos: "El panorama está complicado y en muchos casos los propietarios deben conformarse con el 5%".
Según Moggia, los contratos sólo se renuevan cuando el propietario pide un aumento que no supere el 20 por ciento.
Para finalizar, Pepe sostiene que el público está cada vez más exigente. "La gente se muestra muy selectiva. Como hay tanta oferta, si a un departamento le falta pintura no se detiene a negociar el precio, sigue caminando con la idea de conseguir la unidad ideal".
Despalanques considera que no hay que hablar de crisis. "En este momento tenemos un mercado activo (distinto del de los últimos años), con valores que sufren en algunos casos una contraoferta de un 10% menos, cuando antes era del 5%. Cuando se tome conciencia de ello, el mercado inmobiliario volverá a la normalidad", finaliza Despalanques.

Leandro Murciego, 21 de marzo de 2009
Publicado en La Nación