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Momento de afinar el lápiz

Desde noviembre en unidades estándar, las cotizaciones retrocedieron entre un 8 y un 10%; lo premium defiende su valor

En el comienzo de la actividad inmobiliaria, el mercado se caracteriza por un clima muy calmo y una acentuada polarización entre las propiedades de características estándar bueno y lo considerado premium.
Mientras en el primer caso se han registrado algunas bajas producto de largas negociaciones, en el segundo, cuando se conjugan ubicación, categoría y amenities, se defiende muy bien el precio.
Algunos operadores admiten que desde noviembre hubo un retroceso en las tasaciones de un 8 a un 10%, según las características de cada inmueble.
Marzo había comenzado con un incremento en las consultas y en las visitas a las guardias inmobiliarias, tendencia que se trabó con el anuncio del adelanto de las elecciones. A esto se agrega la lenta apreciación del dólar, que suma dudas a la hora de vender o comprar.
"El adelanto electoral nos sacó del camino sin quererlo, una especie de daño colateral. Justo cuando el mercado comenzaba a sacudirse la modorra del verano, la gente se distrajo con otro tema que le planteó dudas en el momento de tomar decisiones de largo plazo", definió Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria.
Admite que estos meses fueron cruciales para afinar el lápiz en las tasaciones. "De todos modos, las contraofertas en menos del precio pedido rondan el 12 por ciento. Mayores diferencias no son aceptadas por los vendedores."
Es más, explica que si el vendedor no logra comercializar al precio que quiere, decide esperar y mientras, alquila. "Los que no vendieron en noviembre alquilaron la unidad."
Jorge D´Odorico coincide en que se polarizó el mercado y que el tema de las elecciones afectará con un retraso, aunque dice que hubiera sido peor mantener el clima de incertidumbre hasta octubre. "Hay ventas muy puntuales y generalmente se unen a un dinero en efectivo para pasar a una propiedad algo más grande. Pero hoy el secreto es saber tasar y hacerlo según la realidad."
Explica que esa adaptación a la realidad significa una baja de un 8 al 10% sobre los valores de noviembre. "El dólar subió un 7% desde enero y esto erosiona también las tasaciones."
Agrega que el material premium es el que mejor defiende su precio. "También las unidades de uno y dos ambientes comenzaron a escasear y se cotizan mejor si están bien ubicadas."
Dice que en marzo aumentaron el 30% las consultas. "El interés se mantiene, pero hay quienes buscan oportunidades. Sin embargo, los propietarios no están dispuestos a escuchar contraofertas bajas."
Pablo Otto, de la firma homónima, cree que este año el usado volverá a tener más protagonismo.
"El movimiento del mercado estará más ligado a los cambios domésticos de siempre por zona de trabajo, necesidad de ampliación o disminución de superficie o mudanzas para estar más cerca de un familiar; son los inmuebles que en épocas buenas o malas siempre mantienen el movimiento mínimo. Aclara que la demanda actual en general es escasa, y hasta valores de 80.000 dólares, o sea, unidades de uno y dos ambientes, y en el otro extremo, arriba de 300.000. "Las operaciones llevan mucho tiempo por temas impositivos, costos de escrituras, COTI, ITI, y veo pocos interesados en oportunidades ya que los propietarios tratan de defender sus posiciones."


Permisos

Desde la otra vertiente, la de los permisos de construcción, una suerte de termómetro de las expectativas de desarrolladores y constructores, en 2008 se presentaron 1458 permisos para construcciones nuevas. Respecto de 2007, significa una disminución del 19%. La mayor cantidad correspondió a los barrios de Coghlan, Saavedra, Villa Pueyrredón y Villa Urquiza, con 320 permisos.

Rafael Giménez, 4 de abril de 2009
Publicado en La Nación

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