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Precios estables, a pesar de todo

En los inmuebles estándar se negocian bajas de alrededor del 12%; en los nuevos se realizan ajustes para atraer a los inversores

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Dentro del ámbito de la capital es hoy bastante difícil encontrar una propiedad por debajo de los 50.000 dólares. Esto refleja la gran dificultad de los más jóvenes en acceder a su primer departamento o, incluso, a su primer alquiler, no obstante algunas rebajas, no demasiado significativas, que están apareciendo en unidades por estrenar.
Ocurre que los ingresos son en pesos y los inmuebles se cotizan en dólares, y cada vez que la moneda norteamericana se aprecia aunque sea un centavo, se aleja un poco más de las posibilidades de un sector medio de la población.
Esta, además de la estacionalidad, puede ser alguna de las explicaciones de la abrupta caída de la compraventa de inmuebles en el ámbito porteño. En febrero se anotaron sólo 2529 escrituras. Para encontrar un número similar habría que remontarse a la peor etapa de la crisis anterior.
Sin embargo, los valores se mantienen y los operadores consignan que en las negociaciones, que no son nada fáciles, pueden retroceder entre un 12 y un 15 por ciento.
Miguel Altgelt, de la empresa homónima, desde Nueva York comentaba sorprendido. "Aquí la actividad inmobiliaria ha caído muy fuerte, pero los valores no tanto. En eso se parece a Buenos Aires."
Coincide con los operadores locales, que esgrimen varias explicaciones. La más lógica es que si el vendedor tiene que comprar a su vez, si hace alguna rebaja importante no podrá hacer la compra siguiente. Además, el que compra y sale del mercado tendrá que dilucidar qué hará con sus dólares para que estén a buen resguardo, teniendo en cuenta un escenario local de escasa confianza.
Carlos J. Puente, operador de Villa Urquiza, barrio que lideró el fenómeno de la construcción en los últimos dos años, define la situación con una frase: "La pulseada de los precios la viene ganando el propietario. A la hora de la decisión, las unidades chicas y los PH son el motor del mercado, con precios entre 60.000 y 100.000 dólares, con rebajas en los cierres que no superan el 8 por ciento".
Añade que el menor movimiento tuvo su natural correlato en los alquileres. "Hoy están en oferta 12.000 unidades y el propietario muestra buena disposición a la hora de negociar el precio con un buen inquilino."
Pablo Otto, de la empresa del mismo nombre, coincide en que la actitud generalizada es no ceder posiciones. "Algunos se sorprenden porque lo que quieren comprar no bajó su valor y les cuesta asumir que lo que quieren vender no sube, sino que se acomodó por debajo de lo que se cotizaba en octubre. Si a esto se agrega que son meses electorales donde tradicionalmente disminuye la actividad inmobiliaria, se produce un combo de circunstancias que no suman." Admite, sin embargo, que desde comienzos de este mes hay más consultas y pedidos de tasaciones y algunas contraofertas que, si son muy bajas, del 20 al 30%, no se consideran. "Las negociaciones son arduas y se cierran con una diferencia no mayor del 10/12 por ciento." Explica que la mayoría de las propiedades estaba sobrevaluada, pero el mercado las tomaba; hoy eso no sucede. "Creo que deberían bajar entre un 5 y un 10 por ciento."
Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, dice que en febrero de 2008 vendieron 12 departamentos; en el mismo mes de este año, cuatro. "Sólo ahora notamos más respuesta y visitas a las guardias."
Agrega que la gente se cansa de tener los dólares y como ve que los departamentos no ceden, se decide a comprar porque el público común no tiene otras alternativas de inversión. "Un alquiler da una renta cercana al 7% anual y, además, mantiene la propiedad e incluso podría aumentar su cotización si es nueva y está muy bien ubicada." Para Toselli, las contraofertas en menos del precio publicado promedian el 15 por ciento. "Luego hay que comenzar la negociación. Si la diferencia es mayor, no se considera."
Jorge D´Odorico cree que sólo ahora el mercado tiene una tendencia a remontar, "pero cuesta concretar las operaciones. El vendedor no acepta rebajas mayores a un 10% y el comprador muchas veces pide el 15".
A la pregunta de por qué no baja más la propiedad teniendo en cuenta la disminución de la demanda, explica: "Si vende y no compra otro inmueble, dónde coloca el dinero en un escenario como el actual, de acentuada falta de confianza..."
Comenta que la incógnita sobre los precios se despejará en el segundo semestre del año y se basa en una pregunta: "Los vendedores, especialmente de propiedades nuevas, ¿se quedarán con el inmueble o lo venderán en busca de liquidez? Creo que las dudas de despejarán después de las elecciones."

Rafael Giménez, 26 de abril de 2009
Publicado en La Nación

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