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Menor actividad, pero la misma solidez

Los precios se mantienen estables en propiedades de alta gama, pero se aceptan contraofertas de hasta un 15% en otros segmentos más estándar. A la hora de concretar una operación, los compradores tratan de defender sus dólares, mientras que los que venden hacen valer las bondades de sus unidades. Opinión del analista político Rosendo Fraga y su visión del sector en plena batalla electoral

La batalla electoral comenzó con intensidad. ¿Impacta esto en la vida de los argentinos, a la hora de las decisiones que se relacionan con el sector inmobiliario? Según los players, todo parece indicar que más que la incertidumbre política, lo que más le preocupa a la gente es la falta de estabilidad económica.
Mariano Oppel, presidente de Oppel Propiedades, hace su análisis: "Hace no mucho el mercado carecía de buenas propuestas, teníamos poca oferta por haber tenido años de mucha demanda, por eso a los compradores les costaba encontrar lo que querían. Hoy hay muchos y buenos proyectos, y al estar menos demandados, eso posibilita la compra en mejores condiciones, ya que los propietarios están más permeables a aceptar ofertas que hubieran rechazado poco tiempo atrás. Por eso, creo que éste es momento de entrar, justo cuando la mayoría quiere salir. Es preferible vender más barato que no vender, y de paso aprovechar alguna oportunidad de compra o de negocio. Por otro lado, si bien las estadísticas marcan que en enero de este año se autorizó la mitad de las escrituras (7177), si se compara con enero de 2008 (11.118), el promedio de los tres primeros meses de 2009 (5275) es sutilmente superior al de 2008 (4783). Siempre las cosas dependen del prisma con el que se miran".
Oppel agrega: "Sin embargo, hay que destacar que hay menos consultas y sólo se vende lo que realmente está en un precio competitivo. Muchos compradores creen que más adelante podrán adquirir en mejores circunstancias y esperan. Yo creo que es un error, ya que cuando los precios están muy bajos muchas viviendas buenas no se venden. Lo importante no es comprar en el piso de precios, ya que comprando camino al piso, se tiene la tranquilidad no sólo de tener a salvo el dinero, ya que será la única manera de mantener su capacidad de compra, sino que seguramente cuando se revierta la tendencia valdrá más. Mientras tanto se disfruta o se obtiene una renta muy atractiva". Ejemplifica: "Hace 19 años un muy buen departamento de un dormitorio en la mejor zona de Belgrano se pagó 40.000 dólares (Arcos al 1500, piso 8º), hoy cuesta no menos de US$ 120.000. Vale más el inmueble ¿El dólar vale menos? ¿O ambas?
Según Miguel Risso, titular de M. Risso: "El mercado inmobiliario se muestra incierto por la crisis actual, agravado por las próximas elecciones. El momento amerita que haya que analizar cada caso y bajar los valores según las zonas. Una medida es no esperar por ofertas muy por debajo del valor propuesto, porque le quita seriedad. Hay que destacar que una transacción inmobiliaria exige asesorar en temas impositivos, notariales y legales a cada una de las partes por las nuevas medidas que los organismos informan, así como reflejar con absoluta honestidad el real valor del mercado, por ser tan variable en los últimos meses".
Para el desarrollador Issel Kiperszmid, presidente de Dypsa: "Existe una importante demanda insatisfecha que no tiene acceso a la vivienda, además de que hay otro tipo de comprador, el del mercado premium, que quedará reducido en un futuro no muy lejano, ya que habrá menos proyectos de alta gama. A la vez hay que considerar que en la Argentina el mercado premium está acotado. Si se analiza con detenimiento, Puerto Madero tiene hoy 8000 habitantes. Dentro de muy pocos años, cuando finalicen todas las obras, en el barrio más joven y cotizado de Buenos Aires habrá sólo 15.000 personas. Hay que entender que el mercado de Real Estate se mueve por capitales y el nuevo modelo de negocios que se viene es a través de los fondos de inversión. Los precios del segmento premium no bajarán y ante la falta de nuevas propuestas el mercado se achicará; las unidades en stock se sobrevaluarán".


Crédito hipotecario

Otro desarrollador, Jaime Garbarsky, presidente de Ecipsa, aporta su opinión: "Después de una gran movilidad que tuvo en el período de 2001 a 2007, llegó el momento de repensar el mercado, ya que en la buena época los desarrolladores no generamos un sistema de trabajo a largo plazo, sino que se comercializaban las obras que se construían sin ningún plan a cinco, diez o veinte años. El verdadero motor del Real Estate argentino debe ser el crédito hipotecario, ya que hay un mercado doméstico interesante y grande a la vez. Esta es la gran deuda de los principales desarrolladores y de las cámaras empresariales del sector. En nuestro caso, que somos del interior, durante mucho tiempo fue un mercado sojadependiente, lo cual hacía que el mayor porcentaje de ventas se diera por la presencia de liquidez; ahora, la situación cambió y hay que reformular la estrategia de negocio y de desarrollo. Lo que hay que comprender es que el mercado local se mueve por expectativas; por ende, las medidas económicas y políticas que se toman influyen directamente, de manera positiva o negativa".
Por su parte, Aníbal Montes, titular de RGMontes, comenta: "En general, el mercado se advierte incierto, pero hemos recibido pedidos de inversiones con renta (por ejemplo, oficinas y locales), así como interesados en adquirir terrenos activos. El comprador genuino compra si calza su operación en forma simultánea o encuentra propiedades retrasadas. Las elecciones adelantadas no modifican la tendencia. El mercado necesita confianza en la economía y su futuro; si el panorama se clarifica, comenzará una etapa de mayor actividad".
Carlos Puente, titular de Puente Propiedades, advierte: "Una lenta, pero auspiciosa recuperación de la actividad, que, de la mano de mayor movimiento en las guardias y por teléfono, se reflejará en un moderado aumento en el cierre de las operaciones". Como siempre ocurre en momentos electorales, en el mercado es necesario aplicar la prudencia. Al margen del tema político, siempre presente en las charlas previas a cada operación, dos constantes sobresalen hoy en este contexto: propietarios ciertamente decididos a mantener los precios solicitados y compradores dispuestos a defender sus dólares. A la hora de tomar una decisión, las unidades chicas y los PH son otra vez las estrellas del mercado con precios, que se sostuvieron entre US$ 60.000 y 110.000, y donde el margen de negociación está entre el 5% y el 8%. Un símbolo del refugio en metros cuadrados se manifiesta en una inédita oferta de alquileres, que creció un 50% tomando como parámetro el período enero/febrero de 2008 y que hoy cuenta con alrededor de 12.000 unidades en oferta, en las que el propietario muestra buena predisposición a la hora de negociar su contrato con un buen inquilino."
Hernán Siwacki, de Gama Propiedades, comenta: "El mercado está en una especie de pulseada, los compradores hacen valer sus dólares, con un cambio que desde enero a la fecha subió casi un 25%, salen a comprar con contraofertas fuertes. El que cuenta con una buena propiedad la defiende, y el que compra trata de bajar el precio más de lo que se acepta en general.
No hay duda que la propiedad sigue siendo la inversión más segura y rentable, en épocas de temblores financieros y de elecciones próximas. La incertidumbre del inversor es en qué puede invertir. Allí surge la respuesta del ladrillo, que está vigente hoy más que nunca. El usuario que necesita mudarse, si tiene más incertidumbre y por ello prefiere esperar resultados de elecciones o ver el panomara más claro para poder realizar su operación más seguro y tranquilo. La expectativa es buena, siempre y cuando nuestros gobernantes tomen las decisiones acertadas y el contexto mundial se vaya recuperando, no tengo dudas que seguiremos haciendo buenos negocios.

Adriana B. Anzillott, 16 de mayo de 2009
Publicado en La Nación

Elecciones y mercado inmobiliario

Que el mercado inmobiliario sea sensible a recesión global es casi inevitable: se trata de la primera crisis de la economía mundial, cuyo detonante fue este sector, a raíz del problema de las hipotecas subprime.
Por esta razón, es lógico que los precios de este tipo de bienes hayan caído en todo el mundo en los últimos meses. También es cierto que esta crisis ha dejado heridas profundas en el sistema financiero y todos sus derivados, y ha aumentado la sensación, percepción o convicción de que los bienes reales son inversiones más seguras.
Es decir que los precios inmobiliarios en todo el mundo se encuentran bajo una doble presión: haber sido el detonante de la crisis juega a la baja, pero ser una inversión más segura que la financiera opera para la suba. Puede, en consecuencia, plantearse como hipótesis que cuando retorne la confianza estarán entre los más beneficiados del cambio de humor, antes que los papeles en sus diversas versiones.
Pero en el caso argentino, a los efectos de la crisis global, se suma uno local: la incertidumbre que genera el proceso electoral sobre la economía.
En mi opinión, en un promedio, la Argentina no enfrenta hoy con la recesión una situación muy diferente de la del resto del mundo. Lo que es particular es el proceso político. La primera sorpresa fue el cambio de reglas de juego que implicó adelantar las elecciones legislativas de octubre a junio. El argumento para hacerlo fue reducir la incertidumbre económica que significaba realizar las elecciones en un momento de dificultades, como se prevé será el segundo semestre de 2009.
La cuestión es que la decisión adoptada ha generado una incertidumbre mucho mayor: cuál será la gobernabilidad del país en los próximos dos años y medio, con un gobierno políticamente más débil y una economía más difícil.
El discurso de campaña del matrimonio Kirchner viene planteando que caos, explosión, estallido, corralito y pérdida de la estabilidad democrática serán la consecuencia de su derrota no ha hecho más que aumentar la incertidumbre, lo que inevitablemente lleva a postergar las decisiones económicas. Es que el oficialismo perderá terreno en el interior, pudiendo incluso salir tercero en provincias como Córdoba y Santa Fe; perderá senadores y diputados nacionales, poniendo en riesgo sus mayorías parlamentarias, y perderá unos 10 puntos en la decisiva provincia de Buenos Aires, donde incluso puede quedar sin el control de alguna de las dos cámaras de la Legislatura provincial.
Esto en cualquier país es considerado una derrota electoral. Con habilidad táctica, el ex presidente Kirchner ha logrado hasta ahora imponer la interpretación de que ganar o perder por un voto la provincia de Buenos Aires equivale a ganar o perder la elección.
El problema es que aunque Kirchner gane en la provincia por ser la primera minoría, al estar dividida la oposición, el oficialismo saldrá igual más débil por las circunstancias antes mencionadas.
A ello se agrega que la personalidad del ex presidente hace que cuando más se debilita asume actitudes más agresivas tanto en lo político como en lo económico.
En este contexto, la política no ayudará demasiado en los próximos meses a que el mercado inmobiliario local mejore mucho. Pero no hay que olvidar que cuando el humor se revierta, probablemente será de los primeros en beneficiarse.

Por Rosendo Fraga para La Nación
Director del Centro de Estudios Unión para la Nueva Mayoría

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