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El impulso del subte

Como parte del plan de expansión, las nuevas estaciones generan en los barrios más dinamismo, nuevas áreas de servicios, además de una revalorización de las propiedades que varía entre un 10 y 15%, según la zona

Aunque parezca paradójico, lo que circula debajo de la tierra genera mayor valor a lo que está sobre ella. ¿Cómo es esto? Sencillo. Aquellos barrios que se beneficiaron con las extensiones de la red de subterráneos ven aumentado el valor de las propiedades entre un 10 y 15%; algo similar en los locales comerciales, aunque en este segmento hay que tener en cuenta muchos otros aspectos.
Frente a esta comodidad para viajar hacia y desde el centro porteño se generó una mayor demanda. Mientras tanto, los valores que se ajustaron a fines del año último, ahora se mantendrían estables, según el análisis de los especialistas.
En el caso de la línea A, que de Primera Junta se extendió por la avenida Rivadavia a dos estaciones, Puán y Carabobo, más otras dos por habilitar, Flores y Nazca. Agustín Walger, de Lépore Propiedades, sostiene: "Esto potenció la zona de Flores porque el subte siempre es una herramienta clave al decidir la compra de una propiedad; cada vez son más los interesados y ya hay clientes que se posicionan en las cercanías de plaza Flores, a la espera de la inauguración de la nueva estación". Y amplía: "La demanda brinda gran impulso al desarrollo de nuevos emprendimientos, ya hay alrededor de 80 obras en distintos grados de ejecución en Flores, y la tendencia indica crecimiento en los próximos meses. Nosotros estamos comercializando el Edificio Cypress I, de Mario Areitio, en Granaderos 57 y Rivadavia, con unidades de uno, uno y medio y tres dormitorios para entregar en octubre próximo".
Luis D´Odorico refuerza este concepto: "En realidad no sólo se acrecentó el interés por las propiedades sobre Rivadavia, sino también por las arterias adyacentes; hay que tener en cuenta el desalojo y desmantelamiento de una villa de emergencia cercana, que había crecido en los últimos años; por eso, la zona mejoró su aspecto en todo sentido, y con las nuevas estaciones se generaron pequeños centros comerciales alrededor de Puán y de Carabobo, porque comenzó a circular mayor cantidad de público".
Con respecto a los interesados en este sector, el titular de la firma D´Odorico agrega: "La mayoría son parejas jóvenes y familias que eligen vivir en algún barrio porteño". Walger amplía: "También son muchos los profesionales que buscan instalar sus estudios o consultorios en el barrio porque ya no es necesario comprar en pleno Centro si se tiene cerca una línea de subte". Además, Rivadavia es un polo atractivo, un punto de referencia para todos, pero por lo general los clientes prefieren comprar sobre intersecciones o paralelas porque buscan la comodidad de estar cerca, pero no sobre esa arteria debido al alto tránsito, que genera polución y ruidos.

Una de las estaciones inauguradas recientemente cobra vida


Plaza Miserere

Otra línea que cobró su importancia es la H, que impulsa el desarrollo de barrios como Boedo y San Cristóbal. En los emprendimientos, por estar ubicados sobre la avenida Jujuy y sus intersecciones, se facilita el desplazamiento hacia el Centro por las combinaciones con las líneas A y E.
Una característica llamativa es que hay puntos en común en estos barrios alcanzados por los nuevos servicios del subte, si se tiene presente a los potenciales compradores, jóvenes, familias o profesionales .
Sobre los valores de las propiedades de similares características se difiere en cuanto según la zona donde se encuentre.
El eje de Rivadavia es muy solicitado. Los precios varían según la ubicación por barrio. El representante de Lépore Propiedades indica: "Si se trata de una unidad a estrenar encontramos en Caballito propiedades desde 1650 hasta 1700 dólares el metro cuadrado; en Flores, 1500 dólares el m2, y en Almagro, alrededor de 1450 dólares el m2". Mientras tanto, valores algo menores se registran en San Cristóbal y Boedo. Walger sostiene: "Nuestra empresa con el apoyo de nuestros desarrolladores puso en marcha un plan de financiación de hasta 48 cuotas fijas que es de gran ayuda para que los clientes puedan acceder a la compra de su propiedad a estrenar".
Respecto de las propiedades usadas, se entiende que deberán mantener la brecha de valores con respecto a las unidades a estrenar. Por eso, sus propietarios deberán ajustarse para no quedar fuera del mercado. Si se trata de alquileres, las diferencias existen entre un barrio y otro. En este caso, un dos ambientes se puede alquilar en Flores por un valor que ronda los 1200 pesos, y en Caballito, entre 1300 y 1500 pesos. La variación no sólo surge por los medios de transporte, sino si cuenta con amenities, como piscina, SUM, solárium, parrillas y gimnasio.
En el aspecto comercial, en general son lugares consolidados, donde no abundan los lotes para edificar nuevos emprendimientos, y los locales se encuentran alquilados en un 90 por ciento.
Los valores son muy dispares por distintas variables, según Walger: "Hay que tener en cuenta la ubicación, la superficie, los metros lineales de vidriera, si tiene depósito o entrepiso. Por ejemplo, un local en la Galería París, en pleno centro comercial de Caballito, próximo a la entrada, con 3 metros de vidriera y 45 m2, más 15 m2 de entrepiso, tiene un valor de venta que ronda los 180.000 dólares, y el alquiler alrededor de 5000 pesos, pero si está fuera del eje comercial o del de Flores se encuentran muy buenos locales en valores accesibles".

Juan Manuel Raimundo, 30 de mayo de 2009
Publicado en La Nación

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