Como ser parte de TOP INMOBILIARIO ¡Publicación GRATUITA!
blog top

En lugar de venta, alquiler

Ante las incógnitas que plantea la crisis y el enfriamiento de las ventas, algunos propietarios vuelcan sus unidades a la locación como una manera de esperar que el horizonte se aclare. Mientras tanto obtienen una renta que oscila entre el 5 y 7% anual

Valores que la demanda tarda en convalidar y los efectos de la crisis hicieron que un 15% de los departamentos que estaba en venta pase al mercado locatario. De esta forma aumentó la cantidad de inmuebles que se ofrecen en alquiler.
La Cámara Inmobiliaria Argentina hace su aporte: recientemente habló de un 45% de crecimiento en la cantidad de departamentos disponibles para alquilar. Por otra parte, el GCBA registró un 20% menos de solicitudes de permisos de construcción.
"A causa de la crisis financiera desatada en el último trimestre de 2008, la oferta se retrajo y muchos inmuebles que estaban a la venta pasaron al mercado locativo con valores que no han tenido demasiadas modificaciones. La oferta de venta ha disminuido en un 50%, y de eso, un 45% tanto en unidades nuevas como usadas pasó a alquilarse. Hoy existen contraofertas en los departamentos de uno, dos o tres ambientes, y son de alrededor del 5 y 7% en menos de lo pedido, aunque la diferencia es mayor -un 10 %- en propiedades más grandes", sostiene Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.


Nuevo destino

Operadores de distintos barrios coinciden en este cambio de destino. "En Barrio Norte y Recoleta, la mayoría son departamentos de más de tres ambientes. Un caso concreto: en Anchorena y Arenales, que se comercializaba en 140.000 dólares, pasó a alquilarse en 2500 pesos; es un semipiso con cochera. Estaba en venta desde hacía 6 a 8 meses, tuvo ofertas bajas, el propietario no accedió y prefirió alquilarlo para conservar su capital. Tenemos otro en la calle Arroyo, un piso de 430.000 dólares, octavo piso al frente, de 280 metros, cuya oferta más cercana distaba mucho de lo pretendido. Hoy se pide 2500 dólares para alquilar. Casi un 10% de nuestras propiedades pasaron al mercado locativo. Creemos que los precios deberían tender de a poco hacia la baja", explica Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria.
"Hoy -completa Toselli- vale más un buen garante que el locatario en verdad. Interesa mucho más a qué se dedica el garante del contrato, cuáles son sus medios para vivir y, por supuesto, qué tipo de inmueble da en garantía."
Hay varios factores que los dueños consideran para tomar la decisión de pasar de la venta al alquiler. El mantenimiento de la unidad cerrada es costoso con expensas y servicios. Además, el mercado hoy no convalida valores de venta que se sostenían solos en 2008 y por eso apuestan a un contrato de locación de 24 meses, logran una renta del 5 al 6% anual y aguardan a que la situación económica se estabilice.

Tendencias cambiantes por la crisis



Para Horacio Berberian, de Shenk Propiedades, "los valores de los alquileres han bajado. En Palermo en general las propiedades de tres ambientes que no pudieron venderse en 100.000 dólares por no bajar un 10 a un 15% -y que antes se alquilaban en 1800 pesos-, hoy se cotizan en 1500. Lo que antes estaba en 1200 a 1300 pesos hoy está entre 900 y 1000 pesos. Por ejemplo, en Palestina y Cabrera, un departamento a estrenar de dos ambientes, por el que hace tres meses se pedía 95.000 dólares, hoy alcanza los 85.000. Para alquilar se pedía 1500 pesos, hoy 1150. Pese a todo, los propietarios siguen tratando de sostener sus precios. En nuestra cartera de inmuebles, entre un 10 y un 15% pasó de venta a alquiler".
Otros datos indican que el número de departamentos para alquilar en Capital Federal llegó a 10.143 unidades durante los primeros días de mayo. Además entre un 25 y 30% de los inversores que compraron fideicomisos volcaron sus inmuebles al mercado locativo. Hasta julio de 2008 la renegociación de contratos de rentas incluía subas de casi un ciento por ciento. Ahora son muy específicos los casos de renegociación que se pactan con aumentos.
En Belgrano, Mariano Oppel acota: "Un departamento de dos ambientes por el que se pedía 100.000 dólares se alquiló en 1500 pesos. Tenemos casos de varios propietarios que venden las unidades grandes y adquieren más pequeñas para obtener mejores rentas. Un detalle muy importante son los gastos de mantenimiento según el tipo de unidad. En las mejores zonas, un ambiente se alquila entre los 700 y 800 pesos; el de dos, entre 1000 y 1500, y el de tres, de 1500 a 2500 pesos".
La situación en Caballito es similar. Héctor D´Odorico, a cargo de Héctor D´Odorico Negocios Inmobiliarios, apunta que el mercado de alquileres está sobreofertado. "Muchas de las unidades a estrenar las pasan a la locación. Sucede con los departamentos más pequeños, de dos ambientes, que estaban en los 75.000 dólares y se alquilan en 1200 pesos. En el caso de los tres ambientes rondan los 100.000 dólares y se alquilan en 1800 pesos. Para los usados, los inmuebles chicos, de 60.000 dólares, se alquilan en 1000 pesos, y los de 85.000, en 1600. Hoy lo que no se vende es porque el valor final no satisface a la demanda y los propietarios no están dispuestos a bajar un 10 a un 15%, y prefieren la opción de alquilarlo por dos años."


Segmento premium

El titular de Kantai, Fernando Cancel, dice: "Los departamentos grandes, de más de 300 a 400 metros, en las mejores zonas de Plaza San Martín, Retiro o Recoleta manejan las dos opciones, venta y alquiler, aunque la demanda de alquileres prime ha bajado en función de que los valores no han disminuido. Hoy no hay nada en el mercado de alquileres por encima de los 10.000 dólares como hasta 2007. El promedio de alquileres en las mejores unidades tiene un piso de 4000 dólares y un techo de 8000, incluyendo casas en Palermo Chico. Además se ha equiparado el valor de alquiler de un departamento y una casa. Ahora se hacen paquetes de alquileres y se aceptan contraofertas. En viviendas que superan el millón de dólares, los alquileres rondan los 4000 a 6000 dólares".

Juan Fernández Mugica, 6 de junio de 2009
Publicado en La Nación

Indice de Novedades