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Compraventa
Poco margen para las sobrevaluaciones

En un ambiente cauto, los operadores esperan mayor actividad en el próximo semestre y en las unidades más chicas

Un mercado inmobiliario que está a la expectativa

La campaña lanzada hace unos meses por la Cámara Inmobiliaria Argentina con el slogan El ladrillo no traiciona pretendió subrayar la idea de que la mejor inversión fue y seguirá siendo el ladrillo, algo que para muchos es realidad incuestionable, y ya para nuestros abuelos resultaba la mejor manera de amortiguar cualquier crisis. Así y todo, en este momento "sólo compran los consumidores finales y venden los que atraviesan situaciones de urgencia por razones personales," asegura Gabriel Uriburu, presidente de la firma que lleva su nombre.
Algo menos contundente, pero acordando con su colega, Patricia Marienhoff, titular de BUE Location, sostiene: "La crisis es global y nuestro mercado inmobiliario la siente; todos se manejan con mucha cautela. Hay una gran incertidumbre y les cuesta concretar operaciones".
Uriburu deja bien en claro el número de escrituraciones de los últimos meses: "Las operaciones de compra y venta se mueven hasta valores de 150.000 dólares, y se conocen índices que marcan, para lo que va del año, un descenso del 40% en las escrituraciones", explica Marienhoff.
Mónica Muro, responsable de Vaico, no niega lo anterior, pero prefiere hablar "de un mercado tranquilo, amesetado, donde las propiedades bien ubicadas y correctamente valuadas siguen encontrando interesados".
Subraya que "en la actualidad, más que nunca, es importante una tasación real, precisa. Los propietarios deben tomar conciencia de que en el mercado ya no hay espacio para aquellos que ponen un precio con la idea de que si pueden vender alto venden y si no no."
Es que, como completa ahora el titular de Uriburu Propiedades, "ante un mercado recesivo las zonas menos afectadas son las más consolidadas, como Recoleta, Palermo, Belgrano y Barrio Norte. Hoy, las buenas ubicaciones se priorizan tanto para vivienda como para inversión".
En cuanto al tipo de unidad que mejor se comercializa, los entrevistados no parecen percibir el cuadro desde un mismo ángulo. Muro apunta: "Las unidades de primer nivel y muy buena ubicación -Avenida Alvear, Quintana angosta, Avenida del Libertador-, sobre todo si han sido recicladas, tienen mayor demanda que los departamentos más nuevos y chicos, con excepción de los de 2 ambientes". Marienhoff, en cambio, entiende que "la búsqueda se inclina preferentemente por inmuebles de 1, 2 y 3 ambientes, con independencia de su categoría. Los pisos de gran tamaño, sean o no premium, tienen un mercado especial y acotado".
Por su parte, Uriburu destaca el papel relevante del PH urbano con diseño de vanguardia. Y, además, resume: "Sin duda, las unidades mejor acondicionadas y con mayor equilibrio precio-ubicación son las que sienten menos la crisis, se trate de venta o alquiler".
Precisamente como especialista en Relocation y alquileres amoblados, temporarios o convencionales, Marienhoff comenta que nota "una actitud más agresiva por parte de los potenciales inquilinos en lo concerniente a sus propuestas locativas, que no siempre satisfacen las expectativas -precio, plazo, por ejemplo- de los locadores. Esta conducta se evidencia en todo tipo de inmuebles, y muchas veces se logran reducciones sensibles de precio".
Dado que, según Uriburu, "el mayor movimiento en los alquileres tiene estrecha relación con la falta de crédito", cabe preguntar cuál es la opinión de los consultados acerca del nuevo plan de créditos anunciado por el Gobierno. Uriburu afirma: "Apunta al comprador de clase media, para el que la cuota puede resultar muy alta, pero hay que destacar como positivo que las cuotas sean fijas y en pesos. Creemos que también resultará bueno para la construcción, dado que se financia el ciento por ciento".
Mónica Muro coincide y aclara: "La cuota de un crédito por 300.000 pesos para compra de vivienda nueva o usada es de aproximadamente 4500 pesos, para lo cual se necesita un ingreso del grupo familiar mayor a 10.000 pesos. Aunque está al alcance de pocos, dado que el crédito hipotecario había desaparecido, éste es un auspicioso comienzo".
Y la pregunta del millón: ¿cómo esperan estos operadores que evolucione el mercado?
Los tres entrevistados se muestran medianamente optimistas y apuestan a que tras las elecciones puede haber un cambio.
"Para que vuelva la actividad deberían reacomodarse los precios. Esperamos una reactivación para el último cuatrimestre, que depende de la confiabilidad de las medidas adoptadas", dice Gabriel Uriburu. Por su parte, Mónica Muro estima que "la gente no puede posponer sus necesidades habitacionales indefinidamente; por lo tanto, después de las elecciones habrá mayor movimiento, especialmente en los inversores locales".
Patricia Marienhoff concluye: "El reposicionamiento posterior a la crisis se verá con el tiempo. Confío en que el mercado inmobiliario saldrá de esta situación con nuevo vigor y será importante como pilar para la recuperación económica en el nivel nacional".

Paula Gómez, 13 de junio de 2009
Publicado en La Nación

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