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Tendencia
Leve mejoría en oficinas

En la zona del microcentro predominan las unidades de entre 50 y 100 m2 con valores desde los 10 hasta 15 dólares el m2

Vista abierta y luz natural, lo más valorado en espacios de trabajo

En el breve lapso de un mes, muchos operadores han empezado a observar, en el sector de las oficinas céntricas, un ligero repunte, fenómeno que surge especialmente en las unidades chicas y a valores muy acotados. Para los brokers, dentro del Centro, la zona de Tribunales se mantiene como un circuito cautivo. Allí el precio es de entre 12 y 18 dólares el m2. En el microcentro predominan unidades de 50 a 100 m2, con un valor desde 10 a 15 dólares el m2.
"Actualmente se nota una ligera mejoría en el mercado de espacios de trabajo, aunque hay que admitir que, de todos modos, se registran menos operaciones en comparación con años anteriores", afirma Ignacio A. Cabrera, broker de Javier Lobo Propiedades.
"Debido a la crisis -explica- se generaron espacios vacantes, haciendo crecer la oferta que antes era acotada".
Según Cabrera, el futuro de los precios dependerá de la demanda que exista en el mercado. "Al momento podría especularse con que se mantengan firmes como están ahora."
Para Gabriela Avalle, Broker División Oficinas de L. J. Ramos, no hay duda de que en los últimos meses se ha acrecentado la disponibilidad de metros cuadrados del mercado de oficinas. "Por un lado -explica- eso es el resultado de nuevos desarrollos y por otro, de la salida de locatarios de edificios existentes.
"En 2008 -agrega- el porcentaje de oficinas disponibles era casi nulo. Hoy, la vacancia del segmento AAA y A asciende al 7% y 10%, respectivamente." En su opinión, este rango, de todas maneras, no es preocupante: "Por el contrario, es lo necesario para un mercado donde el equilibrio entre oferta y demanda es condición para mantener su fluidez.
"La creciente disponibilidad de espacios -explica Avalle- ha provocado un freno a la subida de precios que se venía dando en forma casi constante desde 2005. A partir del cuarto trimestre de 2008 se ha notado una declinación de precios, entrando ahora en un amesetamiento que nos lleva a pensar en un período de estabilidad de valores.
"La demanda -reflexiona- sigue activa, aunque se muestra más cautelosa, con ritmos más lentos para la toma de decisiones."
Un hecho que destaca es que muchas empresas necesitan reducir sus costos y sus estructuras. En consecuencia, analizan la posibilidad de adaptarse en espacios reducidos. Con un presupuesto limitado, sin dejar de lado la pretensión de conservar la buena imagen corporativa, se orientan a la búsqueda de oficinas de categoría A y B.

Diferentes segmentos

Según Avalle, la demanda se puede agrupar en dos grandes segmentos: los que demandan superficies de 300/500 m2 y los que requieren más de 1500 m2, buscando en estos casos unificar diversos alquileres. "Los valores actuales de oficinas en Catalinas -refiere- se ubican entre los 30 y 33 dólares el metro cuadrado. En plaza San Martín y sobre la 9 de Julio los precios rondan los 22 y 24 dólares. En el microcentro y macrocentro hay mayor amplitud de valores dependiendo de la ubicación y las características del inmueble. La mayoría de estos valores se encuadra en los 15 y 20 dólares." En general son las empresas relacionadas con la tecnología y las firmas de servicios las que lideran las búsquedas actuales. No cree que la llegada de las elecciones vaya a afectar a este mercado. "Notamos, sí, que la demanda actúa con cautela y que la incertidumbre provoca demoras en algunas tomas de decisiones."
Con respecto a los precios, no prevé variaciones significativas: "Creemos que se mantendrán constantes. Se están firmando contratos de locación sin ajustes año a año". Agrega que en lo que va del año, el equipo de oficinas de L. J. Ramos -conformado por nueve brokers y un director de área- ha realizado 31 operaciones, lo cual totaliza 18.800 m2.
Por su parte, Mónica de Hernández, asesora comercial de la firma Baigún Inmobiliaria, opina que el mercado de oficinas está desacelerado. "Se alquilan oficinas medias -detalla-, pero especialmente las que están en muy buen precio. Se busca comprar oficinas como resguardo de inversiones."
No cree tampoco que la crisis esté afectando la desocupación de los espacios de oficinas en el Centro: "En general, las que están alquiladas continúan en la misma situación, porque en muchos casos se renegocian los contratos. Son muy pocos los nuevos inquilinos". En cuanto a las empresas que lideran las búsquedas, indica, prevalecen las de servicios (telefónicas, call centers y últimamente para partidos políticos).
El valor aproximado de una buena oficina ronda los 2000 pesos el m2 para la venta y 25/35 pesos en alquiler, dice. Hernández comenta que son pocas hoy las construcciones nuevas en el centro porteño. Hay muchas en construcción en la zona de Puerto Madero. El futuro de los precios, opina, es difícil de predecir: "Es posible que los precios se estanquen con una tendencia a la baja en cuanto a alquileres. En venta están acordes con los aumentos de los precios de la construcción".
Entre las operaciones que Baigún ha realizado últimamente menciona una oficina en alquiler en la calle Suipacha al 500, de 90 m2, en 3000 pesos de alquiler.
Para Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina y empresario del sector, la tendencia actual indica que se continúan ocupando metros cuadrados de alquiler, "sin prisa, pero sin pausa".
Comenta que desde diciembre, algunas compañías empezaron a acatar órdenes de sus casas centrales europeas o de otros países y achicaron sus metros ocupados. Por otra parte, refiere que desde principio de año uno de los mayores tomadores de metros en alquiler es el propio Estado para distintas reparticiones (AFIP, PAMI, Oncca, Anses, Defensoría General de la Nación, etcétera). También el gobierno de la ciudad es tomador de metros para distintas dependencias.
Según Pepe, los valores de alquiler en la zona de plaza San Martín o plaza Roma están como máximo en 28 dólares el metro cuadrado y se pueden conseguir oficinas desde 18 dólares el m2. En el macrocentro hay varios edificios nuevos en alquiler desde 20 dólares el metro cuadrado, para alquilar por unidades, y si se alquilan en block hasta en 18.
Indica que no faltan algunos edificios nuevos: el más destacado es el de la esquina de avenida Córdoba y Esmeralda con 17.000 m2, que se volcará al mercado a principios del año próximo. También se están construyendo edificios más chicos en la avenida Corrientes de Callao a la 9 de Julio, todos de oficinas para alquilar.

Prioridades

Según los operadores, los clientes prefieren los espacios que tienen conserjería y vigilancia todo el día, y especialmente con bajos costos de expensas. En las oficinas en alquiler se suele exigir un buen estado de conservación para no tener que hacer gastos de refacciones y poder así ocuparla de inmediato. Se valoran también las plantas libres con posibilidad de divisiones movibles, también que haya pisos técnicos, luz de día y preparación para instalar equipos de aire acondicionado. Otra de las prioridades es que no estén en zonas comunes a marchas de agrupaciones (por ejemplo, cerca del Congreso, la Avenida de Mayo, el Ministerio de Trabajo). Es decir, en lugares de accesos rápidos donde no abunden las manifestaciones.

Bartolomé Vedia Olivera, 15 de junio de 2009
Publicado en La Nación