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La ubicación, una variable de peso

El departamento chico más demandado, el clásico de un dormitorio, admite, sin embargo, muchas variaciones de precios según sus atributos y la zona donde se emplaza. Algunos ejemplos de lo que sucede en plaza San Martín, Caballito, Belgrano, Barrio Norte y Almagro

En estos primeros seis meses de 2009, mucho se dijo y se escribió sobre el comportamiento del mercado inmobiliario: se afirmó que estaba retenido, expectante y fragmentado. Se pretendió, además, que tras las elecciones legislativas, una suerte de nuevo impulso movilizaría la compraventa, sobre todo de pequeños departamentos, esos que en tiempos difíciles suelen convertirse en unidad de medida, en moneda de cambio del mercado de propiedades.
Al ser consultados al respecto, distintos operadores coincidieron en afirmar que el departamento de un dormitorio es hoy el de mayor demanda. Lo buscan las parejas jóvenes que, con ayuda de familiares y algún crédito, alcanzan su primera vivienda; los estudiantes del interior y los extranjeros; los matrimonios mayores que tienen que achicar gastos, o los que deciden vivir fuera de la ciudad, pero mantienen aquí algún refugio para esporádicas visitas. Y es, también, el tipo de unidad que requieren en este momento los inversores, aquellos que buscan salvaguardar sus ahorros tanto como obtener una renta interesante.
Claro que hay diferentes unidades dentro de esta tipología. Están las de las torres premium en barrios hipercotizados, las que se ufanan de su moderno diseño en sectores donde abundan los autodenominados PH urbanos y las más modestas en barrios sin otra pretensión que la de sus veredas anchas y tranquilas.
Por eso, para analizar el comportamiento del mercado se tomó como parámetro una unidad de un dormitorio con una superficie estimada en 40 m2, ubicada al frente, en el quinto piso y con orientación norte, en un edificio estándar bueno, de 10 años y sin amenities. Aquí los resultados.
La zona de plaza San Martín es, sin duda, una de las más atractivas y elegantes de Buenos Aires. Si bien frente a la misma plaza las construcciones tienen bastante más antigüedad y muchos más metros que los de la unidad descripta, en las calles aledañas al preciado espacio verde sí pueden encontrarse departamentos buenos de un dormitorio y de la superficie mencionada.
Gladys Romero Areco, de Kantai, explica que en la zona, una unidad como la descripta "se cotiza diferente según se encuentre en las calles más ruidosas o en las residenciales. Cuando digo ruidosas me refiero a Marcelo T. de Alvear, San Martín y Paraguay, mientras que entre las residenciales se podría destacar Basavilbaso, Esmeralda, Arroyo. En las primeras tiene un valor que ronda los 1600 dólares el m2 y en las calles más residenciales, una cotización promedio de 2150 dólares el m2", afirma. Podría decirse, entonces, que una unidad de 40 m2, de 10 años, tiene en la zona un valor promedio de 64.000 o 86.000 dólares.



Diferencias

Barrio Norte es una zona heterogénea, donde el rango de precios es amplio. Se puede calcular entre 55.000 y 76.000 dólares o más, según el estilo del edificio y la ubicación.
Según Horacio Bottero, productor y asesor de Baigún Operaciones Inmobiliarias, "se calcula que allí el precio promedio de un buen departamento ronda los 75.000 dólares".
En la zona de las facultades el valor de estas unidades desciende un 20%; en cambio, en Recoleta la cotización se incrementa un 10%".
Acerca de lo que sucede en Belgrano, Hernán Oppel, vicepresidente de la firma Oppel, explica: "La tasación es el resultado de una interpretación del mercado, una lectura que se realizada en un momento determinado sobre la base de lo vendido y ofrecido. Si tuviéramos que enumerar los parámetros para poder tasar un departamento deberíamos comenzar analizando su ubicación, es decir categoría de zona y cuadra; seguiríamos por evaluar los atributos del proyecto, es decir comodidad en medidas de ambientes, distribución de planta y metros. No es lo mismo un departamento de un dormitorio con toilette que sin él, ni una unidad con el dormitorio de 2 x 2 que 3,5 x 3,5 -explica-. Finalmente habría que considerar la presencia del edificio, es decir la importancia en terminos de calidad y elegancia del inmueble. Por eso resulta muy difícil armar una tabla de precios por metro cuadrado para valuar un mismo departamento. Pero siguiendo esa hipótesis podríamos decir que en los alrededores de Belgrano R podría costar sin servicios 1700/1800 dólares, y en Belgrano C, en los alrededores de Barrancas, debería valuarse entre 1800/1900 dólares. De todos modos hay edificios que pueden costar menos y otros mucho más".
En total acuerdo con lo que afirma Oppel, Luis D´Odorico se refiere a otro valorado espacio porteño, Caballito. Comenta que en esa zona, "más allá de la antigüedad y el metraje, estas unidades tienen un valor que parte en los 60.000 dólares y puede trepar a los 90.000 dólares". El titular de D?Odorico Propiedades explica que tienen ese precio cuando se encuentran, por ejemplo, en Directorio y Senillosa.



Una unidad bien ubicada, también en Caballito, en Doblas y Formosa, con buena orientación, con diez años, en muy buen estado, puede tasarse en unos 1900 dólares el m2, es decir unos 76.000 dólares promedio.
Puente Inmobiliaria es uno de los referentes indiscutidos cuando se busca información sobre Villa Urquiza, uno de los barrios que más creció en los últimos años. Carlos J. Puente, titular de la firma, indicó: "Urquiza ocupa 6 km2 en los que incluye sectores muy diferenciados. El comprador, por supuesto, privilegia los sectores más residenciales, próximos al subte y al tren. Esta zona codiciada está delimitada por Triunvirato, Monroe, Andonaegui y La Pampa, y allí un buen 2 ambientes se comercializa entre los 85.000 y 95.000 dólares. Sobre el eje Triunvirato/ los Incas o sobre Triunvirato/ Congreso, que son sectores de menor jerarquía, esa misma unidad se tasa entre un 15 y un 20% menos".
Finalmente, en el porteñísimo Almagro, un departamento que responda a la descripción consignada al iniciar la nota tiene un valor entre 48.000 y 55.000 dólares, y hasta algo más según la ubicación. Octavio Palazzo Caputo, de Palazzo Caputo e hijos comenta que "la proximidad con las avenidas y las estaciones de subterráneos, la cercanía al shopping Abasto, la categoría de la cuadra, la vecindad con nuevos desarrollos y edificios con amenities son algunas características que determinan la variación de estos valores".
A modo de síntesis se puede concluir que construir cuesta lo mismo en todos lados, pero la diferencia esencial de valores surge de parámetros como ubicación, estado del edificio y el proyecto. Por esta razón una unidad de un dormitorio, según tantas características y atributos, exceptuando los amenities, puede cotizarse en estos días entre 48.000 y 95.000 dólares.

Paula Gómez, 11 de julio de 2009
Publicado en La Nación

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