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Oficinas
Demanda siempre vigente

En el microcentro las unidades más buscadas son las de 800 y 2000 m2; se alquilan a valores que parten de los US$ 6 el m2
 

El microcentro, la zona administrativa más antigua de la ciudad, como suelen definirla los brokers, es uno de los sectores porteños más consolidados y con menos renovación, y mantiene activa su demanda. No concentra los edificios más caros, pero hay muchas empresas que prefieren instalarse allí pagando valores más accesibles. En esa pequeña área conformada por casi 50 manzanas (delimitada por las avenidas Córdoba y Rivadavia, en el sentido norte-sur, y entre Maipú y avenida Leandro N. Alem) se encuentra una buena parte de inmuebles destinados a oficinas. "La zona se caracteriza por la baja renovación de edificios y su infraestructura de servicios. Esto sucede en parte por sus límites físicos y la falta de tierra que permita nuevos desarrollos", afirma Pablo Manes Marzano, director de negocios corporativos de la firma Colliers International. Una de las ventajas del microcentro es que tiene todo a mano -incluyendo la city bancaria- y mantiene una tasa de vacancia aceptable. "Aquí los valores se defienden por el hecho que no existen las oficinas premium. Hay muchos edificios antiguos, aunque algunos fueron reciclados, pero no siempre cuentan con las propuestas que sí exigen algunas empresas.
"De todos modos lo interesante es que satisface a una demanda que está siempre vigente, aunque con las oscilaciones propias del mercado ", sostiene Bustillo.
Los relevamientos realizados revelan que en la actualidad existen unos 72.000 m2 de oficinas clase A y 648.000 m2 de clase B. "En este sector dominan los inmuebles pertenecientes a la categoría B y C, entre ambos suman el 90% de los m2 disponibles. Mientras que el 10% restante pertenece a los proyectos de clase A", explica Bustillo.

La infraestructura de servicios mantiene vigente la zona



Corrientes, la más buscada

A la hora de buscar espacios para la instalación de las nuevas oficinas, los especialistas afirman que no existen preferencias, con excepción, claro está, de la avenida Corrientes.
Según los registros de los brokers, en los últimos seis meses los sectores que más m2 ocuparon fueron las entidades financieras, los bancos, las empresas de software y los entes gubernamentales como la Anses y la AFIP.
Uno de los principales inconvenientes que encuentran las grandes empresas para radicarse en el microcentro es el acceso restringido de automóviles que rige allí.
Cristian Weiss, director de Castro Cranwell & Weiss, opina: "Este mercado comenzó a moverse a fines de 2009, pero durante enero, entre las vacaciones y el conflicto con Martín Redrado y el Banco Central se desaceleró la demanda. Ahora, poco a poco, comenzó a reactivarse y esto se refleja en más avisos y también más visitas".
Y agrega: "Una de las características de esta zona es que todos los años había entre 5 y 6 oficinas a la venta; hoy estos metros cuadrados pasaron a formar parte de la oferta disponible para alquiler".
En la actualidad se preparan para ingresar al mercado más de 20.000 m2. "Entre los edificios más importantes se destaca el que se encuentra en Córdoba y Esmeralda, y el del ex Banco de Italia en Bartolomé Mitre y San Martín; ambos proyectos rondan los 10.000 m2 cada uno. Este último inmueble estaría alquilado por un banco argentino de primera línea", comenta Bustillo. Otro edificio importante -amplía Manes Marzano- es Complejo Astros (Corrientes 746), que contará con 11.728 m2 y que ingresará al mercado en los próximos meses.
La mayoría de los operadores coincide en que, sacando los mencionados, no hay proyectos importantes en el microcentro que puedan modificar significativamente la oferta. "Aún hoy muchas empresas que buscan reducir sus costos y se trasladan a la zona norte, allí, por ejemplo, utilizan el 65% del gasto que representa estar en una oficina en Catalinas. Podría decirse que, en la actualidad, la búsqueda en el microcentro suele focalizarse en los espacios que van entre los 800 y 2000 m2", analiza Weiss.

Una de las limitaciones para instalarse allí es la restricción vehicular



Un dato para tener en cuenta es que durante los últimos meses de 2009 y lo que va de 2010, la zona registró una absorción negativa que ronda los 7800 m2.
Para Manes Marzano, la zona alcanzó su techo en 2007 con valores de alquiler para el metro cuadrado que llegaron hasta los 28 dólares. "En la actualidad, los precios oscilan entre los 6 y 11 dólares en la clase C; un poco más elevadas las oficinas categoría B, entre 14 y 19 dólares; mientras que la clase A se cotiza en la zona entre 20 y 25 dólares", dice Bustillo.
Para lo que queda del año, Weiss no cree que existan grandes cambios en el mercado dentro del microcentro: "Los indicios hacen suponer que todo se mantendrá estable, aunque los valores pueden seguir en alza hasta alcanzar aumentos que, según los casos, rondarían entre el 10 o el 20 por ciento".
Manes Marzano va un poco más allá y agrega: "Los que renueven contratos deberán negociar algún incremento, dependiendo obviamente del tipo de activo".

Leandro Murciego, 1 de marzo de 2010
Publicado en La Nación

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