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Reciclados
Renovarse o simplemente, un buen negocio

Comprar un departamento y refaccionarlo se ha convertido en un interesante desafío para adaptarlo al gusto personal. Arreglarlo y ofrecerlo en el mercado es hoy una buena inversión. Cuánto cuesta y cuándo conviene
 

La puesta en valor de una unidad es una opción que muchos eligen para adaptarla según el gusto y las exigencias de cada uno o de la pareja en la vivienda propia. Otros prefieren aprovechar esta alternativa como un negocio rápido y rentable. ¿Qué significa exactamente el reciclado de un departamento? Al respecto, la arquitecta Sabrina Tamashiro, socia de AporiaStudio, explica: "Reciclar una propiedad es revalorizar sus condiciones internas. También capturar su estilo original y adaptarlo". 
Hay dos caminos para comenzar a pensar en esta propuesta: convertirlo en un espacio propio o plantearlo desde lo comercial. Desde la segunda opción, Claudio Mazur, especialista en la temática, dice que el costo es en general un 20% menos que el precio de venta descontado el costo del reciclado. "Los factores que más inciden en el precio son las características estructurales como ubicación, calidad del edificio, vistas, luminosidad y altura", agrega.
Las áreas para reciclar también están estrechamente relacionadas con el costo. El baño y la cocina se ubican entre las superficies denominadas húmedas, que implica intervenir a fondo la propiedad, por eso se las considera las zonas más caras. En cambio, en la denominada superficie seca los cambios pueden limitarse al solado, la pintura, el pulido y plastificado, o a lo sumo la abertura de algún vano o reemplazo de alguna carpintería. Mazur expresa: "En la parte húmeda las intervenciones son más de fondo, ya que el cambio de los revestimientos, las cerámicas, los mármoles y porcellanatos es más costoso". Por su parte, Tamashiro agrega: "Cocina y baño son los espacios que mayor incidencia tienen en el costo del reciclado porque son los que presentan mayor cantidad de instalaciones. A su vez, el tipo de revestimiento que requieren debe responder a un uso particular, ya que están expuestos a situaciones especiales como agua, humedad, calor y grasa. El mayor porcentaje en los costos de obra le corresponde al baño, luego la cocina y en último término, el lavadero. En el caso de los baños incide mucho el costo de los artefactos sanitarios y la grifería".
Más allá de las áreas y superficies, en promedio el costo de construcción para el reciclado de un departamento ronda entre los 600 y 700 dólares por m2, aunque es un valor que puede variar significativamente según la ecuación que implique el negocio.
Si se refiere a la superficie húmeda, para renovarla hay que pensar en una cifra estimada en 25.000 pesos, que puede fluctuar de acuerdo con la calidad de los elementos que se elijan.

 

 Actividad rentable

Hubo épocas donde muchos inversores se dedicaban especialmente a la tarea de comprar unidades, reciclarlas y luego volcarlas al mercado totalmente refaccionadas. Con el paso del tiempo, este negocio se sigue manteniendo como una actividad rentable.
Al respecto, Iuri Izrastzoff, director de la inmobiliaria homónima, comenta: "Con su pico a partir de 2002 y hasta 2006 hubo un furor por el reciclado de departamentos. Se compraban a un precio por m2 menor al que se suponía debía valer una metrópoli como Buenos Aires; el costo de construcción rondaba los 500 dólares y había mucha oferta".
Claudio Manzur ofrece varios puntos clave por los que restaurar una unidad e insertarla nuevamente al mercado es rentable: "En primer lugar es una inversión chica, es un negocio del que se entra y sale rápido, y es una operación que se puede realizar sin demasiada capacidad profesional".
En tanto, Izrastzoff asegura que al existir una permanente demanda de propiedades para refaccionar se advierte como una inversión segura: "Se puede reciclar al ritmo que le convenga al comprador, y mientras tanto, si espera, tiene su dinero resguardado en ladrillos. Además en el último año y medio se frenó el alza de los costos de construcción, e incluso hubo retracción en algunos rubros".
Además, Izrastzoff afirma que periódicamente ingresan al mercado inmuebles en venta en mal estado de mantenimiento y o desactualizados en su infraestructura y diseño, y son oportunidades atractivas para hacer una inversión de reciclado: "Las rentabilidades que se obtienen pueden rondar entre el 29% y 30%, aproximadamente. Es fundamental que la ubicación del departamento sea atractiva para la consecución de estos resultados".
La facilidad para realizar este tipo de inversión queda plasmada en algunas experiencias que cuenta Izrastzoff: "Hemos vendido propiedades a extranjeros, que con poco manejo del idioma se las arreglaban para comprar, reciclar, vender y hacer una buena diferencia. Hay casos emblemáticos, como el piso 14 del edificio Kavanagh, que adquirió un inversor internacional, acostumbrado a realizar estas operaciones de compra, reciclado y venta en países tan disímiles como Tailandia, Costa de Marfil, España e Inglaterra".
Dentro de esta modalidad, a la hora de poner manos a la obra es preciso tener en cuenta que el departamento no será para uso personal: "El restaurador no debe estar guiado por estilos y gustos demasiado personales, sino pensando en el cliente final. Para esto es importante estar actualizado en relación con los materiales nuevos, la tecnología disponible, las tendencias del mercado y, muy importante, el diseño de la planta, de manera de lograr el interés de un mayor número de posibles compradores", explica Izrastzoff.
Pensar en un proyecto de reciclado implica un procedimiento previo ligado con el relevamiento exhaustivo (de estructura, plenos técnicos, instalaciones y bajadas sanitarias) y un proyecto y documentación ajustados. "De esta manera se anticipará cualquier problema, para evitar la improvisación, los gastos adicionales y la prolongación indefinida de los plazos estipulados, factores que inciden directamente en el costo final de la obra", aclara Tamashiro.
En los honorarios de un proyecto e idea de reciclado incide el metraje del inmueble. Por departamentos u obras de hasta 50 m2, el valor parte en los 2300 pesos. En tanto de 50 a 90 m2 la cifra trepa los 4200 pesos, y para obras de más de 90 m2 alrededor de 5500 pesos.
Los planos municipales y avisos de obra son otros porcentajes que se suman al valor final. El precio para la presentación de planos ronda los 7000 pesos, mientras que el aviso de obra cuesta unos 1800. Los valores aproximados de obra de reciclado, incluyendo materiales y mano de obra, pero sin planos y proyecto, oscilan entre un valor mínimo por m2 de remodelación de 300 dólares.
Los brokers coinciden en que la decisión de restaurar un departamento es rentable siempre y cuando la ubicación del inmueble sea atractiva y permita equilibrar los costos: "Belgrano, Recoleta y Barrio Norte en general son sectores porteños que resisten el precio de construcción. En cambio, en otras zonas no surge este fenómeno".


 Guadalupe Fernández Fronza. 13 de marzo de 2010
Publicado en La Nación

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