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En tiempo de reflexiones

Operadores inmobiliarios se reunieron en Boston para analizar las perspectivas del mercado

Al igual que en Puerto Madero, la ciudad revaloriza el sector portuario con obras y nuevos proyectos.

A pesar de todo, la vida continúa. Eso fue lo que pensaron los organizadores de la reunión de otoño del Urban Land Institute (ULI), que se realizó en Boston. El encuentro había sido planificado con bastante anterioridad a los atentados del 11 de septiembre, por lo cual la agenda debió ser modificada sobre la marcha, para incluir un pormenorizado análisis del impacto que tendrá el acto terrorista en la economía norteamericana, en general, y en el mercado inmobiliario, en particular.

Las autoridades del ULI, organización que agrupa a líderes del mercado inmobiliario internacional, consideraron a este encuentro como el más exitoso de los últimos años, en el que más de 140 disertantes desfilaron por las conferencias y sesiones.

Uno de los argentinos presentes fue Ramiro Juliá, director de Placemaking SA y miembro del Grupo de Liderazgo del ULI, que al término del encuentro manifestó: "Hemos percibido la fuerza de una industria que reacciona y responde con madurez a un problema serio. En lo que respecta a nuestro grupo, estamos decidiendo algunas estrategias vinculadas con los tiempos del negocio, pero no hemos cambiado el rumbo. Seguimos apostando al mercado inmobiliario y entendemos que lo ocurrido puede ser un llamado de atención para que los argentinos nos demos cuenta de que nuestros problemas son solucionables y que la fuerza redunda en nuestras propias capacidades".

Entre otros temas, se analizó el golpe que los atentados significaron para el segmento hotelero, que ya se encontraba resentido por un crecimiento de la oferta. En la actualidad, en términos generales sólo se está cumpliendo el 20 por ciento de las curvas de ocupación proyectadas.

Los números son difíciles de precisar, pero se calcula que las pérdidas en materia de valor inmobiliario representan más de 10 mil millones de dólares, lo que representa casi el 20 por ciento del mercado de oficinas del centro de Nueva York.

Además, durante el encuentro se custionó la necesidad de los rascacielos, muy difundidos en épocas pasadas, pero que desde el punto de vista constructivo y operativo están lejos de ser eficientes, y van a contramano de las tendencias que buscan revitalizar las calles como lugar de encuentro y desarrollo.

Otro argentino, Carlos Rosso, con gran experiencia en el mercado inmobiliario, analizó cómo serán afectadas las inversiones en América latina por el nuevo escenario económico. Autor de una investigación para el Massachusetts Institute of Technology (MIT), auspiciada por Jones Lang Lasalle sobre el tema, su diagnóstico fue el siguiente: "Obviamente, los sucesos del 11 de septiembre último más la ya existente recesión americana no han hecho más que exacerbar las connotaciones de riesgo en cada mercado. Desde el punto de vista del inversor extranjero, los retornos en la Argentina tienen que alcanzar una tasa por encima del 25% anual, sin apalancamiento. Es necesario introducir modificaciones en la legislación para fomentar la llegada de capitales".

Por su parte, John Riordan, director del Center for Real Estate de MIT, aseguró que "los propietarios están haciendo todo lo que pueden para asegurar sus propiedades. Larry Silverstein, propietario de las Torres Gemelas, dice que va a volver a construir sobre el mismo predio, en lo que constituye el mejor ejemplo de la actitud que han asumido tanto los inversores como los desarrolladores".

La propiedad en el eje del debate

Las nuevas tendencias

Dan O´Donnell, uno de los principales desarrolladores de Boston, comentó que, entre los temas tratados en el encuentro del ULI, "se habló sobre la reconstrucción de las áreas urbanas y la necesidad de una planificación integral. Además, se analizaron casos específicos, como la recuperación del frente costero en torno del puerto de Boston. También se discutió sobre la globalización y el presente económico. La mayoría de los disertantes predijo un repunte de la actividad inmobiliaria para el tercer y cuarto trimestre de 2002".

"La relación entre las áreas residenciales y comerciales ha cambiado para configurar una nueva modalidad: el barrio urbano de 24 horas, en oposición a los suburbios dormitorio. Este tipo de vecindario se basa en un desarrollo de uso mixto, donde el comercio, las oficinas, las dependencias públicas y las áreas residenciales se combinan para formar una comunidad vibrante", agregó O´Connell.

Por su parte, Stan Waters, vicepresidente internacional del ULI, opinó que "la década del 90 marcó la interrupción del proceso de vaciamiento de las ciudades. La gente de clase media y media alta ha vuelto a mudarse a los centros urbanos, que se han revitalizado en sus aspectos residenciales, culturales y de esparcimiento. Por lo tanto, desde el punto de vista inmobiliario, las áreas urbanas empiezan a ser más valoradas que las suburbanas".

Algunas tipologías que comienzan a verse con más frecuencia son los shopping centers instalados sobre calles comerciales preexistentes, los edificios de uso mixto con negocios en la planta baja, y los centros comerciales y de entreteniemietos anclados a lugares convocantes, como estadios, teatros, centros de convenciones, museos o distritos históricos.

En su mayoría, los nuevos centros comerciales no son cerrados y están conectados física y funcionalmente con la comunidad vecina, en vez de estar rodeados de grandes playas de estacionamiento.

"Los centros comerciales de la primera generación ocupaban grandes superficies y estaban orientados hacia el automóvil. Ahora son reemplazados lentamente por configuraciones más concentradas, que apuntan a un público que pueda acercarse en forma peatonal", agregó Waters.

De todas maneras, no hay opiniones unánimes respecto de estas tendencias. John Riordan, por ejemplo, se muestra más cauto.

"Tampoco hay que pensar que los suburbios están desapareciendo. Hay muchas ciudades norteamericanas, como Boston, que ahora han recuperado su vida social y cultural, y eso es bienvenido. Sin embargo, esto no constituye un reconocimiento universal a los barrios suburbanos."

Fabian Sopher, 03 de Noviembre de 2001

Publicado en La Nación

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