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Las repercusiones de la devaluación y del corralito

La crisis inmobiliaria

La construcción, la vedette de los 90, reconoce en estos días, devaluación y corralito mediante, la mayor crisis de su historia.

Fue una de las vedettes de la convertibilidad.

En su esplendor, allá por 1997, la actividad inmobiliaria llegó a mover cerca de 10.000 millones de dólares. Pero en 1999 el boom empezó a derrumbarse, y la devaluación y el corralito convirtieron a la actividad en escombros, coinciden analistas y operadores. En enero la mayoría de las inmobiliarias no logró cerrar una operación; se paralizaron varias obras y cancelaron inversiones importantes.

Pero aún así el mercado inmobiliario podría convertirse en termómetro de la pesificación de la economía, luego de una década de convertibilidad. Y más allá de las restricciones financieras, buena parte del futuro del negocio depende de cómo evolucione la mentalidad-dólar dominante en la población, dicen los analistas. Pero el tema divide las aguas. Algunos jugadores no quieren saber nada con la pesificación de las transacciones inmobiliarias y tampoco con la indexación, que los lleva a vaticinar el regreso de demonios como la famosa Circular 1050 o directamente la muerte del mercado. Otros, en tanto, aceptan al peso, más por necesidad que por conveniencia, pero encuentran un obstáculo insalvable en las dificultades de la gente para disponer de sus ahorros.

Efecto tango

Del auge en los años 90 a la crisis de estos días hay una gran distancia. Luis J. Ramos, presidente de la firma homónima, asegura que "en los buenos tiempos el retorno de la inversión inmobiliaria llegó al 15% anual respecto al valor de la propiedad, un tasa única en el mundo. Ahora no se puede pretender más de 8,5%".

La nueva realidad del sector hace que más de un extranjero se esté replanteando su presencia en el país, mientras que la mayoría de los nativos hace ya un tiempo que desensillaron esperando el amanecer.

"Para los operadores extranjeros ya no va a ser negocio porque serán pocas las empresas interesadas en radicarse en el país y las multinacionales afincadas verán reducida su rentabilidad. En suma: porque a lo mejor este año se alquilan 200.000 metros cuadrados y en Nueva York se hacen un par de edificios con esa superficie", dice Patricio Weiss, presidente de C&W.

Por otra parte con el cambio en las reglas de juego del último mes se espera un aumento de la oferta y una importante baja en los precios medidos en dólares. "Una oficina AAA, cuyo alquiler llegó a estar en 40 dólares el mt2 y ahora se ubica entre 25 y 28 dólares, no será fácil de alquilar en este precio porque la recesión ha liberado muchos metros cuadrados", dice Weiss.

El mismo panorama se repite en las otras franjas del negocio inmobiliario, donde hay sobreoferta no correspondida. "Basta mirar los edificios de cualquier barrio de la ciudad para descubrir que hay miles de departamentos para alquilar o vender que hoy no tienen demanda", dice Jorge De Britos, socio de Lybers Propiedades. Luis Ramos asegura que "nunca hubo tantos locales comerciales vacíos como ahora y eso se debe a que los propietarios no se dignan a bajar los precios".

Por supuesto que los grandes productos como depósitos y fábricas no escapan a la generales de la ley. Acorde con la desaparición de industrias nacionales de los últimos años, el precio en dólares de las grandes instalaciones vino cayendo en forma sustancial hasta diciembre cuando, según fuentes del mercado, el metro cuadrado se cotizaba entre 4 y 10 dólares. Patricio Weiss confirma que los valores volvieron a achicarse en las últimas semanas, pero aclara que podría haber "un posterior reacomodamiento en pesos en función de variables como la demanda, la ubicación, la superficie y el grado de seguridad que exhiban los inmuebles".

Según los expertos del mercado, pocas actividades se han visto tan afectadas por el nuevo marco económico como la inmobiliaria. Desde una consultora internacional de primer nivel se advierte que a partir de ahora "quien quiera comprar una casa tendrá que montar la operación fuera del país y para construir se deberá recurrir a los viejos consorcios de construcción al costo". Otras fuentes aseguran el cóctel que juntó devaluación, corralito y pesificación configura la peor crisis de la historia del sector. La Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) dice que no recuerdan una crisis de estas características. Su presidente, Héctor D' Odorico se muestra indignado: "La propiedad siempre estuvo dolarizada, incluso en la época de la hiperinflación el contrato se hacía estableciendo la cantidad de australes para adquirir tantos dólares billetes estadounidenses. Por eso no queremos corralito ni pesificación.", dice. Cerca suyo, Héctor Rossi, tesorero de la cámara, afirma que esta situación determinó que "durante enero se hicieran operaciones de venta con rebajas del 50% respecto a los valores en dólares del año pasado".

Por su parte, Luis Ramos confirma que "con la devaluación la propiedad vale menos que antes", y agrega que "el propietario tiene que sacarse la idea del dólar de la cabeza, porque todo cambió: los ingresos de la gente, la actividad del mercado y la oferta crediticia". Martín Darmandrall, de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, refuerza el argumento con ejemplos: "Si hasta hace poco no era fácil vender una propiedad en 100.000 dólares ahora no va a ser fácil que se venda a 140.000 o 200.000 pesos. Si no se podía pagar 1000 dólares de alquiler antes de la devaluación, por qué ahora se podría pagar 1300 pesos." Para Jorge De Britos, el hecho de que "la gente gane en pesos y todas las transacciones se hagan en pesos exige vender y comprar propiedades en pesos. Hay que adaptarse a la nueva realidad. No queda otra".

Hay ciertas coincidencias sobre lo que venderá. Aseguran que para la construcción el año está perdido. También están de acuerdo en que el crédito hipotecario estará ausente con aviso, tanto por las dificultades financieras de los bancos a causa de la pesificación de las deudas como por la previsible falta de demanda de la gente.

Por último la otra gran coincidencia está vinculada a la lenta salida de la retracción del sector inmobiliario, que dicen, dejará heridos y provocará una concentración del negocio en pocas manos. "El mercado va estar muy flojo. Muchos propietarios van a preferir alquilar antes que vender porque el que está en el corralito quiere salir y el que no está no quiere entrar", dice Carlos Sotelo, de Sotelo Propiedades.

Pero aún en el laberinto del corralito Joaquín Ledesma advierte que hay una salida para el sector. "Habrá una demanda de crisis, que llevará a la gente a refugiarse en activos inmobiliarios y paralelamente aparecerán interesados en entrar al corralito financiero". ¿Cómo?, se le pregunta. "Sí. Habrá gente endeudada con los bancos y con propietarios inmobiliarias que podrá vender para cancelar las deudas dentro del sistema. No olvidemos que a partir de ahora la tasa de interés va a correr en términos reales y a muchos les va a convenir pagar de esa forma", concluye.

Nino Fernandez, 17 de febrero de 2002

Publicado en Clarín

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